În această perioadă a anului trecut, Chicago CBD era plin de noi dezvoltări multifamiliale. Pur și simplu nu exista suficientă ofertă pentru a satisface cererea chiriașilor care doreau să locuiască în centrul orașului. Cu toate acestea, multe s-au schimbat în ultimul an, iar piața închirierilor din Loop și din cartierele învecinate se află în corzi.
Există o serie de obstacole în fața pieței multifamiliale din centrul orașului Chicago. Pandemia este doar cel mai recent, deși, cu siguranță, cel mai puternic impact, cel puțin pe termen scurt. Impozitele imobiliare mai mari se transferă asupra chiriașilor sub forma unor chirii mai mari. Mulți citează Ordonanța privind cerințele de accesibilitate a orașului ca fiind un factor de descurajare a noilor dezvoltări. Adevărul este că, înainte ca cineva să fi auzit de COVID-19, piața din centrul orașului începuse să tragă de timp la începutul anului, cel puțin în ceea ce privește oferta nouă, din aceste motive și din cauza creșterii costurilor de construcție.
Acum, însă, oferta nu va mai fi o problemă, deoarece mulți aleg să se mute în suburbii atunci când le expiră contractele de închiriere. Cele mai recente cercetări realizate de Integra Realty Resources au arătat că gradul de ocupare a locuințelor multifamiliale din centrul orașului a scăzut la 89,2% – cel mai scăzut nivel atins de acest indicator din 2002 încoace. Această cifră va scădea probabil și mai mult pe parcursul celui de-al treilea trimestru.
„Cu siguranță credem în viabilitatea pieței din centrul orașului”, a declarat Ron DeVries, MAI, director general senior la Integra Realty Resources. „Există multe motive convingătoare pentru a locui în centrul orașului. Doar că, în acest moment, multe dintre aceste motive, nu există. Toate facilitățile – viața de noapte, drumul scurt până la locul de muncă, restaurantele și magazinele – piața funcționează pe o bază mai limitată.”
Proprietățile de clasa A sunt, de obicei, primele care văd cea mai rapidă creștere sau scădere a chiriilor din cauza fluctuațiilor pieței. Acesta a fost cazul până acum în acest an, prețurile scăzând în zona clasei B. În primul trimestru, chiriile de la un an la altul au scăzut în rândul clădirilor de clasă A cu 7,7%; acest lucru s-a accelerat la 12,4% în al doilea trimestru. Din moment ce produsele A și B sunt atât de strâns legate între ele, nu este de mirare că chiriile în rândul clădirilor de clasă B au scăzut cu 7,3 și 14,9 la sută în primul și, respectiv, al doilea trimestru.
După ce a urmat primul blocaj în martie, ratele de retenție a chiriașilor la început au rămas stabile, în primul rând din cauza limitărilor privind capacitatea chiriașilor de a se muta și cu contractele de închiriere pe termen scurt pe care le ofereau proprietarii. Acum, însă, chiriașii își analizează toate opțiunile – inclusiv relocarea în locații cu densitate mai mică din suburbii și din cartierele exterioare ale orașului.
Câteva clădiri au o densitate redusă prin natura lor și/sau sunt situate în buzunare cu densitate mai mică de pe piața din centrul orașului. Aceste proprietăți s-au descurcat, în general, mai bine. Pentru restul pieței, concesiile sunt în creștere – cu oferte de una, două sau chiar trei luni de chirie – într-un efort de a stăvili migrația chiriașilor.
„Am ajuns la sfârșitul sezonului de închiriere”, a spus DeVries, „așa că în acest moment o mulțime de proprietari se străduiesc să ocupe cât mai multe dintre unitățile vacante înainte de venirea iernii.”
Deznădejdea pieței multifamiliale din centrul orașului nu este neapărat la exaltarea pieței suburbane. În primul rând, nu este un scenariu unu la unu de apartament la apartament. Acei chiriași cu suficient capital și cu un loc de muncă stabil ar putea să sară în cele din urmă în proprietatea unei locuințe cu ratele atât de scăzute cum sunt. La celălalt capăt al spectrului, chiriașii care se confruntă cu dificultăți financiare se pot muta cu familia până când situația lor se stabilizează.
În al doilea rând, aceasta este probabil o perturbare pe termen scurt. Odată ce va fi pus în aplicare un vaccin, chiriașii vor vedea o piață din centrul orașului care a fost corectată din punct de vedere al costurilor și se vor întoarce în CBD, deoarece facilitățile pe care le oferă sunt încă o atracție puternică.
„Cred că oamenii se vor muta înapoi când vor vedea că se deschid birourile și că au un nivel de confort în a se întoarce într-un mediu de lucru sigur”, a spus DeVries. „Dar până când nu se va întâmpla acest lucru, nu cred că veți vedea o mare schimbare în ceea ce privește creșterea gradului de ocupare și a ratelor de închiriere în centrul orașului.”
În timp ce piața multifamilială suburbană s-ar putea să nu fie plină de noi chiriași care să scape de densitatea din centrul orașului, aceasta a rezistat totuși mult mai bine situației actuale decât CBD-ul. Suburbiile au înregistrat o creștere a chiriilor de puțin peste 1 la sută de la an la an din iulie 2019 până în iulie 2020. În timp ce creșterile anuale ale chiriilor mai aproape de 3 procente erau norma înainte de pandemie, acești proprietari trebuie să fie mulțumiți de faptul că chiriile, și gradul de ocupare, se mențin stabile într-o perioadă atât de tumultoasă. Integra prognozează că absorbția va stagna pe durata anului 2020, atingând un maxim de aproximativ 750 de unități. Piața din centrul orașului va reveni probabil la nivelurile de dinaintea pandemiei cândva în 2021.