Te gândești să cumperi un multifamilial? STOP! Așteptați să citiți asta!

(Ceea ce urmează este un extras din noua carte de la BiggerPockets, The Book on Rental Property Investing. Dacă doriți să cumpărați mai multe proprietăți de închiriat în acest an, ridicați un exemplar astăzi!)

Nu este un secret că îmi plac proprietățile multifamiliale.

Vorbesc despre ele pe Podcast.

Vorbesc despre ele în cărți.

Vorbesc despre ele la întâlnirile locale BiggerPockets.

Dar sunt proprietățile multifamiliale potrivite pentru toată lumea?

Nu.

Doar pentru că un tip de pe un blog/podcast/webinar spune că este grozav NU înseamnă că ar trebui să ieșiți și să cumpărați una. Există argumente pro și contra în ceea ce privește investițiile multifamiliale față de cele unifamiliale.

De aceea, astăzi m-am gândit să vă ofer un scurt rezumat al argumentelor pro/contra ale investițiilor multifamiliale pentru a vă ajuta să decideți dacă este calea potrivită pentru dumneavoastră. Dar mai întâi…

Ce este investiția în proprietăți multifamiliale?

Proprietățile multifamiliale sunt clădiri cu mai mult de o unitate.

O multifamilială poate fi la fel de mică ca două unități într-un duplex sau la fel de mare ca mii de unități într-un mare complex de apartamente. Puțini oameni cumpără vreodată o locuință multifamilială pentru a locui în ea (deși îmi place strategia „house hacking”, în care o persoană locuiește într-o unitate și închiriază celelalte unități), dar, în schimb, majoritatea proprietăților multifamiliale sunt deținute de investitori imobiliari care închiriază proprietățile celor care nu pot – sau nu vor – să cumpere o locuință unifamilială a lor.

Clasificarea proprietăților multifamiliale este, în general, împărțită în două categorii: mici și mari.

• Proprietățile multifamiliale mici sunt orice proprietăți care conțin două, trei sau patru unități.
• Proprietățile multifamiliale mari, prin urmare, sunt cele cu cinci sau mai multe unități.

Aceasta este o distincție importantă din cauza modului în care aceste proprietăți sunt evaluate și finanțate. Proprietățile multifamiliale mai mici sunt considerate „rezidențiale” pentru majoritatea creditorilor și, prin urmare, nu sunt văzute ca fiind diferite de un SFR. Cu toate acestea, proprietățile multifamiliale mari sunt considerate bunuri imobiliare comerciale, iar regulile se schimbă drastic.

În timp ce valoarea unei proprietăți rezidențiale (unifamiliale sau multifamiliale mici) este determinată de prețul cu care s-a vândut casa similară de la capătul străzii, valoarea unei proprietăți comerciale este determinată în mare parte prin compararea rentabilității investiției pe care o va obține cineva cu cea a altor proprietăți comerciale de la capătul străzii. Mai exact, din punct de vedere tehnic, aceasta se bazează pe ROI-ul pe care l-ar obține un investitor dacă nu ar folosi un împrumut. Acest lucru este cunoscut sub numele de „rata de capitalizare”, iar fiecare locație are o rată de capitalizare normală diferită cu care se pot compara diferite proprietăți.

Relaționat: 6 motive pentru a IUBI investițiile multifamiliale în detrimentul locuințelor unifamiliale

Să discutăm despre avantajele și dezavantajele investiției în proprietăți multifamiliale.

Pros al investițiilor multifamiliale

Mai multe posibilități de flux de numerar

Dacă sunt achiziționate corect, proprietățile multifamiliale au probabilitatea de a produce un flux de numerar pozitiv din prima zi. În plus, chiriile pot fi majorate cu o sumă mică pentru fiecare unitate sau cheltuielile pot fi diminuate, iar efectul de undă al acestor schimbări poate provoca creșteri uriașe ale fluxului de numerar.

Un singur împrumut, mai multe unități

Să încerci să obții un împrumut este un proces lung și anevoios pe care nimeni nu-l apreciază. Dar este un rău necesar pentru majoritatea investitorilor imobiliari. Acesta este un beneficiu uriaș al investiției în proprietăți multifamiliale: sunt mai puține împrumuturi de obținut! Dacă ar fi să ieșiți și să cumpărați 20 de SFR-uri în următorii câțiva ani, asta înseamnă 20 de cereri de împrumut pe care trebuie să le completați, 20 de declarații financiare pe care trebuie să le pregătiți, 20 de „da-uri” pe care trebuie să le auziți de la departamentul de subscriere. Epuizant, nu-i așa? În schimb, puteți cumpăra o clădire de 20 de apartamente și să obțineți un singur împrumut – o singură cerere, un singur set de declarații financiare, un singur „da”.

O singură poliță de asigurare

Urăsc asigurările. Înțeleg importanța ei, dar lumea asigurărilor este atât de greoaie și frustrantă. O bună parte din timpul administrativ al soției mele este petrecut doar cu asigurările. Avem cutii și cutii de hârtii cu nimic altceva decât documente de asigurare. Atunci când investești într-o proprietate multifamilială, ai o singură poliță de asigurare pentru aceasta. Este mult mai ușor de urmărit și de gestionat!”

Math Over Emotion

Când investesc în unități multifamiliale, reușesc să separ emoția de tranzacție mult mai ușor decât în cazul unei locuințe unifamiliale. Multifamiliala se bazează pe matematică, pe cifre!

Business, nu hobby

În plus, este mult mai ușor să tratezi investițiile multifamiliale ca pe o afacere decât ca pe un hobby din cauza naturii bestiei. Proprietățile multifamiliale sunt concepute pentru ca investitorii să le dețină și companiile de management să le administreze; astfel, costul angajării unei astfel de companii de management este adesea inclus în costul deținerii proprietății, ceea ce duce la un management mai puțin practic din partea dumneavoastră.

Evaluarea veniturilor

După cum am menționat mai devreme, unitățile multifamiliale cu mai mult de cinci unități nu sunt evaluate în același mod ca SFR-urile. Dacă v-aș vinde casa mea unifamilială, evaluatorul s-ar uita la alte câteva case unifamiliale similare și și-ar baza evaluarea pe prețul de vânzare al acelor case. Proprietățile comerciale, pe de altă parte, sunt evaluate pe baza rentabilității investiției pe care o oferă proprietarilor lor. La urma urmei, nu este ușor să compari o clădire de 24 de unități de apartamente cu o altă clădire de 24 de unități de apartamente cu exact aceleași randamente, deoarece nu vei găsi niciodată o proprietate exact similară. Investițiile comerciale sunt pur și simplu prea diferite unele de altele.

În schimb, ne bazăm pe rata de capitalizare pentru a fundamenta valoarea. Dacă aceste trei proprietăți care s-au vândut recent i-au oferit proprietarului un ROI de 10%, atunci și aceasta ar trebui să facă la fel. Așadar, de ce este atât de importantă această evaluare a venitului? Pentru că valoarea poate fi modificată intern, în loc să se bazeze pe alții, prin simpla scădere a cheltuielilor sau creșterea veniturilor. Mici modificări ale venitului pot face schimbări drastice ale valorii proprietății, iar un investitor isteț poate folosi acest lucru în avantajul său pentru a supraîncărca procesul de construire a bogăției.

Mai puțină concurență din partea proprietarilor de locuințe

Când cumpără o casă unifamilială, un investitor concurează cu zeci de mii de alte persoane care caută o locuință. Cea mai mare parte a acestei concurențe este sub forma unor non-investitori care cumpără o proprietate cu mult prea mulți bani pentru că pridvorul din față este „atât de drăguț” sau curtea din spate este „perfectă pentru Fido!”. Acest lucru poate face competiția mult mai dificilă, deoarece joci jocul cu un obiectiv diferit! În schimb, atunci când cumpărați proprietăți multifamiliale, concurați cu alți investitori, ceea ce înseamnă că există mult mai puțină concurență.

Ok, proprietățile multifamiliale sună destul de grozav. Deci, care este dezavantajul? Să aflăm.

Consecințele investițiilor în proprietăți multifamiliale

Mai scumpe

În primul rând, proprietățile multifamiliale costă, de obicei, mult mai mult pentru a cumpăra decât o casă unifamilială. Acest lucru poate fi o barieră de intrare pentru mulți oameni care încearcă să înceapă, astfel încât multifamiliala nu este adesea luată în considerare decât mult mai târziu în cariera de investitor. Acestea fiind spuse, proprietățile multifamiliale mai mici au unele opțiuni de finanțare cu un avans mai mic, iar proprietățile multifamiliale mai mari includ adesea strângerea de bani de la alte persoane.

Mai intensiv de gestionare

Sunt primul care recunoaște, chiriașii multifamiliilor provoacă mai multe dureri de cap decât chiriașii unei singure familii. Aceștia sunt, în general, mai „tranzitorii” și, prin urmare, au mult mai multe drame în viața lor. Chiriașii rămân pentru perioade mai scurte de timp, ceea ce poate adăuga cheltuieli semnificative la profitul dumneavoastră. Aceștia sună și se plâng din motive mai mărunte, au mai multe dificultăți în a plăti chiria la timp și au tendința de a fi mai duri cu unitățile, deoarece nu simt întotdeauna că locul este adevărata lor „casă”. Acestea fiind spuse, așa cum am menționat mai devreme, proprietățile multifamiliale sunt adesea gestionate de terți, astfel încât proprietarul nu trebuie să se implice foarte mult în drama managementului.

Concurență mai avizată

Deși există mai puțină concurență din partea proprietarilor de locuințe atunci când se investește în proprietăți multifamiliale, oamenii cu care concurați sunt mult mai sofisticați decât proprietarul mediu de locuințe. Aceștia pot detecta o afacere la fel ca și dumneavoastră și, în general, au mult mai mult capital cu care să cumpere acele afaceri.

Mai complicat

Majoritatea oamenilor se pot descurca ușor cu o proprietate de investiții unifamilială, dar cu cât sunt mai multe unități într-o proprietate (și cu cât este mai scumpă acea proprietate), cu atât mai complicat devine totul. Dintr-o dată, aveți de-a face cu 20 de părți în mișcare, mai degrabă decât cu doar două sau trei.

Mai puține din care să alegeți

În funcție de locul în care locuiți, este posibil să existe o lipsă de proprietăți multifamiliale disponibile din care să alegeți. În timp ce casele unifamiliale sunt numeroase în întreaga lume, proprietățile multifamiliale pot fi mai rare în locația dumneavoastră.

Reglementări guvernamentale

În cele din urmă, atunci când investiți în proprietăți multifamiliale și strângeți bani de la alții pentru a le finanța, intrați într-o lume cu totul nouă de reglementări guvernamentale care vă dictează ce puteți și ce nu puteți face în timp ce strângeți acei bani. Dacă o faci greșit, s-ar putea să ajungi să porți o salopetă portocalie și să câștigi 1,38 dolari pe oră servind supă altor deținuți cu gulere albe.

Relaționat: Anatomia unui pachet de ofertă grozav pentru următoarea dvs. afacere multifamilială

Așa că, ar trebui să investiți în multifamilial?

Ar trebui să investiți în multifamilial? Sau să rămâi cu o singură familie? Sau comercial? Sau terenuri brute? Sau altceva?

Și-aș vrea să fie atât de simplu.

Nu voi fi tipul care spune: „Aceasta este calea corectă” sau „Acesta este singurul mod de a investi!”

Nu există niciodată o singură cale corectă, dar poate exista o cale corectă pentru dumneavoastră.

Scopul meu este să vă ajut să vedeți avantajele și dezavantajele fiecărei alegeri și să vă permit să cântăriți opțiunile și să luați cea mai bună decizie pentru dumneavoastră și familia dumneavoastră. Mai mult decât atât, deși cred că este util să te concentrezi pe o singură nișă, este posibil să încerci să investești fie în locuințe unifamiliale, fie în locuințe multifamiliale și să vezi care dintre ele apare mai întâi.

Atâta timp cât ești dispus să faci munca și să înveți să faci calculele pe oricare dintre ele, le poți urmări pe amândouă și să cumperi ceea ce îți trece mai întâi prin radar.

.