Städer som står inför en snabbt växande befolkning bör vända sig till zonindelning och markanvändningsplanering för att skapa täta, urbana områden. Singapore har till exempel infört inkluderande zonindelning för att hjälpa invånarna i arbetarklassen att få råd med bostäder nära stadskärnan. (Foto Niels de Vries / Flickr)
Var skulle du känna dig säkrare när du går ensam klockan tre på natten: på en livligt trafikerad gata eller i en glest befolkad del av en utspridd stad? De flesta skulle nog välja det förstnämnda. En högre befolkningstäthet kan faktiskt göra att stadens gator känns säkrare under alla timmar – samtidigt som den främjar kommersiell verksamhet och ger städerna en attraktiv, livlig karaktär.
Planering av markanvändning och zonindelning är städernas främsta verktyg för att öka tätheten och stödja högkvalitativa tjänster. Planering av markanvändning styr utvecklingen i stort sett, medan lagar om zonindelning reglerar specifika markområden och dikterar hur de får användas. Utan dessa bestämmelser och incitament kommer många byggherrar att fortsätta att bygga där det är mest kostnadseffektivt: utanför staden. Exempelvis Euklidisk zonindelning – eller zonindelning för en enda användning – är den dominerande typen av zonindelning och beskylls ofta för att uppmuntra utbredning eftersom den delar upp marken i segregerade bostads-, affärs- och industriområden.
Euklidisk zonindelning. (Grafik: The City of Crystal Lake, Illinois)
Det finns dock alternativa verktyg som städerna kan använda för att öka tätheten, bland annat: täthetsbonusar, inkluderande zonindelning, incitamentszonindelning, markförsamling och zonindelning med graderad täthet. Vi grupperar dessa i tre typer av verktyg för zonindelning och markanvändningsplanering som städerna kan använda för att främja täthet och tillväxt:
(1) Täthetsbonusar
Täthetsbonusar gör det möjligt för byggherrar att bygga tätare än vad som normalt är tillåtet i utbyte mot att de tillhandahåller en kollektiv nyttighet, t.ex. bostäder till överkomliga priser. Detta verktyg för zonindelning uppnår två saker: (1) Byggherrar kan bygga fler enheter, vilket ökar den potentiella vinsten, och (2) löst befolkade områden blir tätare. I stället för att bygga ett enfamiljshus på en stor tomt skulle till exempel en byggherre få incitament att bygga flera bostadsrätter till överkomliga priser – ett projekt som annars inte skulle vara lagligt. Zonindelning med täthet liknar zonindelning med incitament eftersom den gör undantag från täthetsbestämmelserna i utbyte mot någon offentlig nytta.
Ett exempel på hur detta kan fungera i praktiken är Ontario, Kanada, som 1983 införde avsnitt 37, som tillåter byggherrar att bygga bortom befintliga täthetsbegränsningar i utbyte mot ”anläggningar, tjänster eller frågor”. Ontario Municipal Board har tolkat detta som kontantbidrag eller kollektiva nyttigheter, t.ex. en lokal park. Blommande städer som Toronto fick tillåtelse att koppla samman ekonomisk tillväxt med förbättringar av tjänster och bostäder till överkomliga priser. Täthetsbonusar tjänade staden genom att uppmuntra utveckling med hög täthet och gynnade medborgarna genom att utöka de offentliga anläggningarna och tjänsterna. Och enbart under perioden 2007-2011 gav S37-lagstiftningen om täthetsbonusar Toronto 136 miljoner dollar i kontantbidrag.
(2) Inkluderande zonindelning
Inkluderande zonindelning föreskriver att nya byggprojekt måste innehålla en viss procentandel bostäder till överkomliga priser. Denna typ av zonindelning kompletterar täthetsökningar genom att se till att personer med låg- och medelinkomst och personer med olika etnisk och rasistisk bakgrund – som ofta trängs utanför välförsörjda täta stadsområden – har råd att bo inne i staden. Inkluderande zonindelning säkerställer att utvecklingen inte förskjuter fattiga och minoritetsbefolkningar – vilket resulterar i en arbetskraft som också är mer stabil och pålitlig för städerna.
I Singapore, till exempel, lyckades inkluderande zonindelning framgångsrikt föra samman olika etniska samhällen, vilket, mot bakgrund av Singapores raskravallerna på 1960-talet, var en svår uppgift. Singapores Housing and Development Board (HBD) åstadkom detta genom att låta enskilda personer köpa bostäder genom att mobilisera sina pensionsresurser. Denna form av inkluderande bostäder ledde till att 90 procent av singaporeanerna ägde bostäder, varav 80 procent bodde i offentligt finansierade bostäder. Det är viktigt att notera att HBD också har vidtagit åtgärder för att säkerställa mångfald genom sin politik för etnisk integration.
(3) Land Assembly och Graduated Density Zoning
Finally, land assembly-a type of land-use planning-is a process of consolidating small pieces of land into larger plots in order to repurpose underutilized areas. Ett sätt att använda markförsamling för att uppnå täthet är genom zonindelning med graderad täthet (GDZ). GDZ ger byggherrar incitament att bygga byggnader med högre täthet på stora tomter och mindre täta strukturer på små tomter. I slutändan uppmuntrar det till en effektiv användning av premiummark i städerna för tätare bebyggelse.
Tänk på Gujarat i Indien, där markfördelningen har varit framgångsrik när det gäller att utveckla infrastrukturen – en nyckelkomponent för god täthet. Lagen om stadsplanering och stadsutveckling i Gujarat ändrades 1999 för att göra det möjligt för regeringen att tillägna sig mark för byggande av infrastruktur. Som ett resultat av detta ökade markägarnas tillfredsställelse i området och utvecklingsprojekten löpte enligt tidsplanen.
En tomt före (till vänster) och efter (till höger) markfördelning användes. (Grafik: Affordable Housing Institute)
Förflyttning bort från single use zoning mot offentligt engagemang
Landanvändningsplanering och zonindelning kan användas på innovativa sätt för att säkerställa rättvisa och öka tätheten. Utveckling och genomförande av zonindelningsbestämmelser måste dock vara en samarbetsprocess som engagerar allmänheten. Top-down-strategier för zonindelning alienerar ofta medborgarna och kämpar för att på rätt sätt tillgodose invånarnas och företagsägarnas behov.
Täta städer är effektivare, rättvisare och mer livskraftiga. Det första steget är att gå bort från zonindelning för enstaka användningsområden. Istället bör stadens ledare använda sig av verktyg för fysisk planering och zonindelning för att undvika utbredning och säkerställa en hållbar utveckling.