Det är lönedag! Hur ska du ta betalt?
För hyresvärdar som precis har börjat är frågan om hur de ska ta betalt för hyran viktig. Vissa plattformar är inte bara obekväma utan innebär också stora risker om du inte känner till lagen eller betalningsplattformens policy. Kloka hyresvärdar gör allt de kan för att skydda sin investering, och det börjar med att välja en stabil betalningsmetod.
Populära betalningsmetoder är bland annat checkar, direkt banköverföring, kontanter, ett peer-to-peer-betalningssystem (till exempel Venmo, PayPal eller Zelle) eller en hyreshanteringsplattform som Tellus. Idag ska vi titta på några av fördelarna och nackdelarna med varje system.
Läs mer: Läs detta innan du höjer hyran, lämna inte pengar på bordet
Sedlar
Sedlar har använts för att betala hyra så länge att vi antar att det är en av de mer pålitliga metoderna. Checkar är i bästa fall besvärliga och i värsta fall farliga. Det är värt att undersöka alternativa betalningsmetoder.
För det första är checkar inte omedelbara. Det tar tid från det att hyresgästen skriver checken till dess att hyresvärden ser pengarna på sitt bankkonto. Checkar kan gå förlorade i posten, och hyresvärden har inget sätt att verifiera att hyresgästen har skickat betalningen förrän checken är i deras händer.
För det andra är checkar inte automatiserade. Hyresgästerna måste komma ihåg att skriva checken varje månad och posta den före förfallodagen så att den kommer fram i tid. När de väl har mottagit checken måste hyresvärdarna personligen gå till banken för att sätta in den. Upprepa denna process varje månad, och det blir många frimärken, mycket väntan på posten och många resor till banken.
För övrigt öppnar checkar dörren för vissa verkliga risker. I vissa städer, som San Francisco, gör det faktum att du tar emot en hyrescheck från någon som inte står med i ditt hyresavtal dem automatiskt till underhyresgäster! Utan någon kontroll eller identitetskontroll från din sida har du nu en person som står med på ditt hyresavtal och som bor i din hyreslägenhet, allt för att du inte tittade på namnet på checken. Om du någonsin skulle behöva avlägsna denna person kan du inte hänvisa till en klausul i hyresavtalet som förbjuder underhyresgäster, eftersom du redan har accepterat dem. Detta kommer att innebära ett vräkningsförfarande.
En annan risk med checkar är att de kan studsa. Om hyresgästen har otillräckliga medel kommer du inte att få reda på detta förrän du ska sätta in checken. Detta kan inte bara hindra dig från att betala ditt lån, utan det kan också försena vräkningsförfarandet för utebliven betalning. Beroende på lagstiftningen i din delstat kan det finnas vissa datum då ett meddelande om betalning eller uppsägning måste överlämnas. Att en check studsar kan fördröja denna process.
Kontant
Att betala med kontanter har sina fördelar. Det är en likvid tillgång och kan användas omedelbart för alla utgifter. Dessutom – till skillnad från checkar – vet en hyresvärd som accepterar kontanter med säkerhet att hyresgästen har betalat hyran. Kontanter är dock svåra att bokföra. Om hyresvärden inte ger ett kvitto vid betalningen öppnas dörren för framtida tvister om hur mycket som faktiskt betalades. Kontanter kan inte skickas med posten utan måste utbytas personligen. Beroende på ditt område kan det hända att den plats som väljs för att utbyta kontanter inte är säker, och det finns en ökad risk för konfrontation, särskilt om detta utbyte är en rutin som sker varje månad.
Och även om hyresgästerna kan hävda att det är bekvämare, vill en del av dem som betalar kontant inte lämna ett register genom checkar eller banköverföringar. Det är alltid klokt att kontrollera hyresgästerna innan du hyr ut till dem för att se till att du vet exakt vem som kommer att bo på din fastighet.
Direkt insättning
Många hyresvärdar ser riskerna med checkar och kontanter och väljer en direkt banköverföring. Det är enkelt, kan automatiseras och de får pengarna direkt till sitt bankkonto. Det finns dock fortfarande risker med denna metod.
Hyresvärdar som kräver banköverföringar måste lämna ut ett bankkontonummer och ett rutnummer till hyresgästerna. Detta garanterar inte sekretess och kan öka risken för bedrägerier. Direktinbetalningar är också svåra att bokföra, eftersom varje betalning blandas med andra transaktioner på ett kontoutdrag och måste registreras manuellt för att hålla en bra bokföring.
Direktinbetalningar ger dessutom inte hyresvärdarna möjlighet att blockera delbetalningar. I vissa stater är detta en viktig funktion som måste finnas på plats om en hyresvärd någonsin behöver vräka en hyresgäst. Beroende på lagen i ditt område kan vräkningsförfarandet stoppas om hyresgästerna betalar ens en bråkdel av kostnaden för månadshyran.
Säg till exempel att du har en hyresgäst som inte har betalat hyran. Du har gett dem en uppsägning om att betala eller säga upp sig, men plötsligt, innan uppsägningen löper ut, får du en ynka betalning på 25 dollar till ditt bankkonto. Eftersom du har accepterat denna betalning (och som standard skulle alla betalningar till ditt bankkonto accepteras), avstannar vräkningsförfarandet och du tvingas börja om nästa månad. Hyresgästen fortsätter att bo hyresfritt på din fastighet.
Peer-to-peer-betalningar
Denna typ av betalningsmetod omfattar plattformar som Paypal, Venmo och Zelle. Dessa metoder är ett bekvämt sätt att överföra pengar till personer du känner, men de är inte utan nackdelar. Bokföring med peer-to-peer-betalningar är inte idealisk, eftersom hyresbetalningar blandas ihop med personliga betalningar. Hyresvärdar som vill ha en bra bokföring (viktigt inför skattesäsongen!) måste transkribera allting manuellt med detta system. Dessutom tillåter dessa plattformar, precis som med direkta bankinbetalningar, inte hyresvärdar att blockera delbetalningar, vilket leder till problematiska situationer om det finns ett behov av vräkning.
Läs mer: Forming an LLC for Your Rental Property
Venmo
Peer-to-peer-betalningsplattformar har vanligtvis ett tak för hur mycket en person kan ta ut under en viss vecka. Venmo tillåter till exempel inte att du överför mer än 999,99 dollar på en gång om du inte verifierar din identitet med din födelsedag, postnummer och de fyra sista siffrorna i ditt personnummer. Verifierade konton kan ta ut 2 999,99 dollar på en gång med ett veckomaximum på 19 999,99 dollar. För hyresvärdar som har flera fastigheter och amorteringar är det inte bara besvärligt att överföra pengar varje dag under flera dagar i rad, utan också stressigt om du måste vänta på att pengarna ska bli klara för att du ska kunna göra betalningar i tid. Deadlines är snäva i den här branschen och du förtjänar ett automatiserat system, ett system som inte lämnar dig strandsatt om du glömt att göra en överföring.
Överföringar till din bank från Venmo tar en till tre arbetsdagar, men Venmo förbehåller sig rätten att granska alla överföringar, vilket kan resultera i att pengar blockeras, beslagtas, hålls inne eller skickas tillbaka till avsändaren. Även om risken är liten, varför skulle du offra dina investeringspengar på grund av ett missförstånd?
Tyvärr finns det många missförstånd när det gäller tvister mellan hyresvärd och hyresgäst. Ingen vill förutse att ett förhållande går i stöpet från början, men det är ändå viktigt att skydda sig om det skulle hända. Betalningsplattformar som Venmo ger dig inget skydd om en hyresgäst bestrider en avgift. Även om avgiften är den sista månadshyran som hyresgästen är skyldig dig, tenderar betalningsplattformar att ställa sig på köparens sida, vilket gör att du saknar pengar till hyran. I tvistiga situationer är en betalningsplattform utan kunskap om hyreslagstiftning inte din bästa vän.
Lär dig mer: Bättre relationer med hyresgäster
Zelle
Zelle är en tjänst som används av flera stora banker för snabba överföringar mellan användare. Till skillnad från Venmo eller PayPal där ditt saldo ligger i appen, sätter Zelle in pengarna direkt på ditt bankkonto. Den överför också snabbare än de flesta banktjänster. Trots dessa fördelar finns det några nackdelar.
En stor nackdel är att Zelle inte går att använda med alla banker. De har utvalda partners och om din bank inte finns med på den listan kan du inte använda deras tjänst. Några stora banker som Bank of America, Wells Fargo och Chase samarbetar alla med Zelle. Många mindre banker och kreditföreningar gör det inte. För hyresvärdar som har en stor partner blir det fortfarande ett problem om dina hyresgäster inte har samma bank som du. Om deras banker inte samarbetar med Zelle måste de antingen byta bank eller hitta en annan betalningsplattform.
En annan nackdel är de överföringsgränser som bankerna ställer upp med Zelle. Utformade för att skydda användarna mot bedrägerier är vissa överföringsgränser så låga som 1 000 dollar per dag, medan de flesta svävar runt 2 500 dollar per dag. Om hyran är högre än så kan hyresgästerna behöva skicka betalningar under flera dagar, vilket ger mer krångel och komplikationer i samband med varje månads hyresinsamling.
Zelle kan inte automatiseras. Så för månadsbetalningar som hyra finns det inget sätt att ställa in en återkommande betalning. Hyresvärdar kan inte heller blockera delbetalningar, vilket kan fördröja vräkningsförfaranden för utebliven hyresbetalning.
PayPal
PayPal kräver användarverifiering för att regelbundet överföra stora summor pengar. I princip är detta en bra sak, men vissa användare har rapporterat om buggar i systemet där deras konto blir obekräftat och de inte längre kan göra eller ta emot betalningar. Som hyresvärd som är beroende av en stadig inkomst för att betala av på lånet och andra utgifter är det en huvudvärk du inte vill ha.
PayPal hävdar att frysning av konton (vad de kallar ”begränsningar”) ofta kommer som ett resultat av en stor spik i pengar som skiljer sig från det normala mönstret. Denna metod att flagga konton skadar nya hyresvärdar som precis har börjat eller de som nyligen har förvärvat en ny enhet. För andra användare verkar det inte finnas något urskiljbart mönster eller någon anledning till varför deras konto begränsades. Det räcker med att söka efter ”PayPal limitations” på nätet så hittar du alldeles för många skräckhistorier om frysta pengar.
Även utan kontobegränsningar är PayPal fortfarande inte idealiskt för att betala hyra. Som systemet är uppbyggt kan du välja om du vill ha ett personligt konto eller ett företagskonto. För personliga konton finns det inga avgifter förknippade med överföringar. Du som hyresvärd har dock inget skydd om en hyresgäst bestrider avgifterna. Säg till exempel att din hyresgäst flyttar ut och har orsakat stora skador på din hyresrätt. Du vill dra det från säkerhetsdepositionen, men hyresgästen håller inte med. De bestrider förra månadens hyresavgifter till PayPal och säger till företaget att de aldrig tänkte betala det beloppet och att de borde få pengarna tillbaka. I sådana fall ställer sig betalningsplattformen nästan alltid på betalarens sida och du står utan hyrespengar.
Kanske är detta tillräckligt för att få dig att överväga att öppna ett företagskonto. Det finns dock avgifter förknippade med den här typen av konto (2,9 % + 0,30 dollar per försäljning för amerikanska transaktioner). Den avgiften kan föras över på hyresgästen, men det finns bättre affärsmodeller där ute som är fördelaktiga för båda parter.
En bättre lösning
Ingen av de plattformar som anges ovan har utformats enbart för hyresbetalningar. Detta innebär att hyresvärdar inte är täckta när det gäller. Med alla risker och nackdelar kan hyresvärdarna förlora pengar om de inte är försiktiga. Det är 2018 och alla letar efter en bättre lösning.
Hyresgäster
Om du är hyresgäst vill du ha något bekvämt. Checkar är inte byggda för ditt sätt att arbeta; de flesta hyresgäster – särskilt millennials – föredrar att betala hyran från sin telefon eller dator. Att ha något automatiserat kan ge dig sinnesro, så att du aldrig behöver oroa dig för förseningsavgifter eller att förlora din bostad.
Hyresvärdar
Om du är hyresvärd behöver du skydd mot betalartvister eller delbetalningar som en hyresgäst kan göra för att undvika vräkning. Få hyresvärdar vill göra oändliga resor till banken; de flesta vill att hyrespengarna ska gå direkt till deras bankkonto. Du förtjänar något automatiserat så att hyresgästerna inte glömmer att betala och så att du inte blir sen med dina amorteringar. Du behöver också något utan överföringsgränser så att du kan fokusera på att växa din portfölj utan att växa ur din betalningsplattform.
Hyresvärdar behöver också ett system som hjälper dem att hålla bra bokföring så att skattesäsongen inte blir en mardröm. Att kunna spåra inkomster och utgifter är nyckeln till en bra hyresorganisation och att se till att du har ett positivt kassaflöde.
Läs mer: Det är en plattform utformad för hyresinsamling (och så mycket mer)
Vad hyresbranschen verkligen behöver är något som är enkelt, automatiserat och säkert. Att använda en superapp för hyresförvaltning som Tellus ger hyresvärdarna extra trygghet eftersom den är utformad för att samla in hyror. Hyresvärdar har möjlighet att ställa in förseningsavgifter som automatiskt verkställs om en hyresgäst inte betalar i tid. Delbetalningar blockeras, vilket ger hyresvärdarna ett komplett utbud av alternativ om de behöver vräka hyresgästerna på grund av utebliven hyresbetalning. Det finns inga överföringsgränser, vilket gör att hyresvärdar med flera enheter kan driva in hyran samtidigt utan risk för ett spärrat konto när du behöver pengarna som mest.
Det bästa av allt är att Tellus är gratis för hyresvärdar och hyresgäster. Kryptering av bankklass finns på plats så att alla dina finansiella transaktioner är säkra.
För länge sedan har hyresbranschen levt i det förflutna. Vi är redo att lämna gamla betalningsmetoder bakom oss och anta något nytt. Hyresinsamling är bara toppen av isberget.
Läs mer: Tellus Boost-kontot presenteras