När du förvaltar en hyresfastighet, oavsett om den är husdjursvänlig eller inte, kommer du sannolikt att stöta på hyresgäster med tjänstehundar. Som hyresvärd har du rätt att be din hyresgäst om särskild dokumentation. Du måste dock alltid ha tillgänglighet och lagar om rättvisa bostäder i åtanke. Fortsätt läsa för att lära dig mer om hyresvärdens och hyresgästens rättigheter när det gäller tjänstehundar och vilken typ av bevis du får begära.
Typer av tjänstehundar
Det är viktigt att förstå skillnaderna mellan de typer av tjänstehundar som människor kan ha. Alla dessa hundar har inte samma färdigheter eller rättigheter. Här är de tre huvudsakliga typerna av tjänstehundar och deras specifikationer:
Så, i teorin är de två typer av hundar som du kommer att stöta på tjänstehundar och emotionella stöddjur (ESA). (Tänk på att en hyresgäst kan ha ett emotionellt stöddjur som inte är en hund). Det finns en mängd olika undergrupper av tjänstehundar som är utbildade för att hjälpa människor med unika funktionshinder. Vissa tjänstehundar kan till exempel specialisera sig på att vägleda personer som är blinda eller varna sina ägare för farligt höga eller låga blodsockernivåer.
Tjänstehundar har en särskild utbildning för att hjälpa sin ägare med sitt särskilda funktionshinder. En emotionell stödhund har däremot ingen särskild utbildning. Detta är helt enkelt ett djur som ger tröst och sällskap till en person med psykiska problem. En licensierad terapeut, psykolog eller psykiatriker skriver vanligtvis ett ESA-brev för att verifiera att patienten behöver hunden för att förbättra sitt tillstånd.
Relaterade anpassningar
Om din hyresgäst har en funktionsnedsättning har hen möjlighet att begära rimliga anpassningar för sitt tillstånd. Rimliga anpassningar är förändringar i fastighetens regler, policyer eller praxis så att en person med funktionshinder kan bo i eller använda en bostadsenhet. Observera att det finns vissa krav som alla enheter måste uppfylla oavsett om det finns en hyresgäst med funktionshinder eller inte. Alla hyreslägenheter måste ha:
- En tillgänglig väg in i och genom lägenheten.
- Tillgängliga strömbrytare, eluttag, termostater och andra miljökontroller.
- förstärkta badrumsväggar för att möjliggöra senare installation av stödstänger.
- Kök och badrum som kan användas av personer i rullstol.
Rimliga anpassningar inkluderar att avstå från en policy om ”inga husdjur” för någon som behöver ett assistansdjur.
Hyresvärdarna är INTE skyldiga att göra en rimlig anpassning enligt Fair Housing Act för tjänstehundar i dessa fall:
- Byggnader med 4 eller färre enheter där hyresvärden bor i en av enheterna
- Enstaka-Familjebostäder som säljs eller hyrs ut utan en fastighetsmäklare
- Hotell och motell betraktas inte som bostäder enligt Fair Housing Act, men betraktas som offentliga lokaler enligt Americans with Disabilities Act (ADA)
- Privatklubbar
Allmänna krav för hyresvärdar
I allmänhet, en hyresvärd:
- Kan inte kräva en husdjursdeposition för en tjänstehund eller ett emotionellt stöddjur. Ägaren till servicedjuret är dock ansvarig för eventuella skador, utöver slitage, som kan orsakas av hunden. Detta inkluderar tandmärken på klädsel, mattor som rivits upp av hundens grävande och mattor som smutsats ner av hundspillning eller kräkningar.
- Kan kräva någon form av bevis på funktionsnedsättning som villkor för boende och någon form av bevis på att djuret i fråga är ett tränat tjänste- eller emotionellt stöddjur som verifierats av en licensierad mentalvårdspersonal.
- Får utestänga en hund, inklusive en tränad och certifierad tjänstehund, om djurets närvaro utgör ett direkt hot mot säkerheten för de personer som befinner sig i eller i närheten av lokalerna. Hunden kan också förbjudas från fastigheten om den stör andra hyresgästers eller grannars tystnadsplikt. Hyresvärden kan dock välja att låta hyresgästen stanna kvar så länge hunden inte längre är närvarande.
Slag av dokumentation som du kan be om
Här är den typ av dokumentation som du får be om om din hyresgäst påstår att han/hon har en tjänstehund eller en hund för emotionellt stöd. Servicehundar och ESA:er är inte samma sak och de behandlas olika enligt federal lag. Hyresvärdar får kräva medicinsk dokumentation för ESA:er, men inte för tjänstehundar.
- Ett brev från hyresgästens licensierade terapeut, psykolog eller psykiatriker där det står att hyresgästen behöver hunden för att lindra sina symtom. Brevet ska vara ett officiellt dokument med den psykiska hälsovårdarens brevhuvud tillsammans med deras kontaktuppgifter, telefonnummer och e-postadress. Brevet bör också innehålla yrkesutövarens licensnummer. Som hyresvärd kan du verifiera brevet på flera sätt. Tänk dock på att du av någon anledning inte får ha direkt kontakt med din hyresgästs terapeut/psykolog/psykiater. Numera är det mycket lätt att framställa falska ESA-brev. Du kan verifiera din hyresgästs brev genom att:
- Politiskt prata med hyresgästen och fråga om brevet. Kom ihåg att inte vara anklagande; din hyresgäst har valt att avslöja för dig att hen behöver särskilda anpassningar, så var alltid hänsynsfull.
- Sök upp den psykiska hälsovårdarens licensnummer och verifiera dess giltighet. Du kan göra detta genom att besöka statens webbplats för deras kliniska disciplin och skriva in deras licensnummer. Om du har problem bör din hyresgäst kunna få en skärmdump av sin rådgivares eller läkares licensverifiering genom att kontakta dem. Hitta länken till din delstats licensbyrå här
- Beordra hyresgästen att få sin psykiska hälsovårdare att fylla i ett formulär för rimliga anpassningar. Här är ett exempel på ett dokument som finns på nätet.
- Identifiering av tjänstehunden, t.ex. ett foto.
- Verifikation från hyresgästen (eller dennes familjemedlem/vårdnadshavare), skriftligen, där det anges (1) att hyresgästen eller en familjemedlem är en person med funktionsnedsättning, (2) behovet av djuret för att hjälpa personen med den specifika funktionsnedsättningen, och (3) att djuret faktiskt hjälper personen med funktionsnedsättning.
- Kopior av djurets medicinska journaler för att säkerställa att de är friska, fria från parasiter och immuniserade/vaccinerade.
Vad du inte får be om
Följande punkter är de typer av bevis som du inte får be om:
- En tjänstehunds certifiering eller träningsdokument. Även om det är tillåtet att be om någon form av bevis på en hunds roll som tjänstehund, är det inte nödvändigtvis tillåtet att be om att få se certifiering. Detta beror på att de regler som anges i ADA även gäller för bostäder.
- Access to a tenant’s medical records.
- Specifik information om hyresgästens funktionshinder. Du får inte ställa frågor som:
- ”Har du ett funktionshinder?”
- ”Hur allvarligt är ditt funktionshinder?”
- ”Kan jag få tillåtelse att se dina medicinska journaler?”
- ”Har du någonsin varit inlagd på sjukhus på grund av ett mentalt funktionshinder?”
- ”Har du någonsin deltagit i ett drogrehabiliteringsprogram?”
- ”Tar du mediciner?”
- ”Hur länge har du gått i terapi?”
- ”Hur många sessioner har du haft med din terapeut?”
Du ska aldrig trakassera eller anklaga din hyresgäst för att ljuga. Om du ställer någon av dessa personliga frågor till din hyresgäst kan dina handlingar betraktas som diskriminerande och utgöra en överträdelse av Fair Housing Act.
Avvisa tjänstehundar
I sällsynta fall kan det vara möjligt att begränsa en hyresgäst från att ha en tjänstehund. En hyresvärd får vägra boende för ett tjänstedjur baserat på ras om det skulle vara orimligt att tillåta djuret. Om ditt försäkringsbolag till exempel drar in din försäkring på grund av en begränsad ras i lokalerna kan du kanske vägra servicehunden.
Vissa hundraser anses vara ”farliga” och många försäkringsbolag ändrar sina försäkringar på grund av den förmodat högre risken. De hundar som tros ha en benägenhet till våld är pitbullar, rottweiler, doberman pinschers, chows, akitas, alaskan malamutes, schäferhundar, siberian huskies, st. bernard och varghybrider. Det innefattar också alla blandningar av de hundraser som anges.
Här är några andra skäl där du kan ha rätt att neka en tjänstehund eller vräka en hyresgäst på grund av hunden:
- Hyresgästen är inte juridiskt handikappad eller kan inte bevisa det skriftligen via en hälsovårdspersonal.
- Hjälpsdjuret är inte föreskrivet för behandling av hyresgästens specifika funktionshinder eller så kan ingen koppling påvisas eller skriftligen styrkas av en hälso- och sjukvårdspersonal.
- Hjälpsdjuret skulle skapa en otillbörlig börda.
- Hjälpsdjuret är olagligt eller på annat sätt inte tillåtet enligt statlig eller kommunal lag.
- Djuret utgör ett direkt hot mot andra hyresgästers hälsa och säkerhet som inte kan minskas eller undanröjas.
- Närvaron av djuret ”ändrar i grunden karaktären på bostadsleverantörens verksamhet”.”
- Hyresgästen vill inte ta ansvar för djuret, till exempel genom att städa upp avfall, låta det springa fritt eller lösa bullerproblem.
Oavsett vad som händer bör du alltid vara medveten om din delstats lagar, Fair Housing Act och dina krav på tillgänglighet.