Medlemmar i Board of Zoning Adjustments diskuterar parkeringsplanen med sökanden Dameon Job, längst ner till vänster, och medarbetaren Emily Hernandez, längst ner till höger. Utfrågningen hölls som videokonferens.
Boarden of Zoning Adjustments godkände på måndagen en länge omdiskuterad parkeringsplan för ett ombyggt Walter L. Cohen College Prep high school campus. Campuset kommer att ha fler parkeringsplatser än vad skolstyrelsen ursprungligen föreslog, men planen är inte lika stor som den mängd som skolans grannar i Delachaise-området lobbade för.
Högstadieskolan som drivs av charterskolenätverket New Orleans College Prep ska byggas om till en 103 000 kvadratmeter stor trevåningsbyggnad med 35 klassrum som skulle kunna rymma cirka 600 elever och 75 lärare och anställda. Den skola som för närvarande finns på platsen kommer att rivas.
En sådan skola behöver enligt stadens övergripande planeringsförordning 145 parkeringsplatser utanför gatan.
Den nya skolan på 3520 Dryades St. har utformats med 40 parkeringsplatser utanför gatan, för att ge gott om grönområden för idrottsplatser. Skolstyrelsen ansökte därför om en avvikelse.
Vid ett möte med BZA den 9 mars skickades arkitekterna tillbaka till ritbordet med en begäran om att utarbeta alternativa planer och tillåta 75 parkeringsplatser.
Närboende har motsatt sig parkeringsplanen, både den ursprungliga planen på 40 platser och den kompromiss som föreslagits av BZA, och har sagt att konfigurationen skulle resultera i ett överflöd av parkeringsplatser framför deras hem, vilket skulle kunna skada gräsmattor, tränga sig på gatorna och generellt försämra livskvaliteten, enligt kommentarerna vid ett möte för projektet för deltagande av grannskapet i december om saneringen.
I årtionden, har skoltjänstemännen påpekat, har Cohen fungerat med bara 25 parkeringsplatser utanför gatan. Skolan har betjänat så många som 500 elever, sade de, även om antalet har sjunkit till omkring 250 under de senaste åren.
Den nuvarande byggnaden för Cohen High School kommer att rivas när byggandet av den nya byggnaden bredvid är klart, säger tjänstemännen. (Robert Morris, Uptown Messenger file photo)
BZA:s personal tittade på parkeringsplatser för andra offentliga gymnasieskolor i historiska bostadsområden. Inte en enda skola följer CZO-standarderna. Sophie B. Wright på 1426 Napoleon Ave, med cirka 500 elever, har till exempel ett krav på 130 platser och 26 faktiska platser utanför gatan.
Det finns ingen anledning att följa ett dåligt prejudikat, kontrade Alison Diboll, boende på Carondelet Street, som representerade Delachaise Neighborhood Association vid måndagens utfrågning.
”Personalen på BZA har gett information om hur andra skolor har hanterat dessa avvikelser, men den informationen omfattar inte hur väl dessa avvikelser faktiskt har tjänat samhället”, sade hon. ”I stället för att basera detta på vad andra skolor har gjort, låt oss i stället välja att skapa rätt resultat för skolan och grannskapet.”
Diboll, liksom andra talare vid måndagens virtuella utfrågning, lämnade skriftliga vittnesmål som lästes upp till protokollet av en anställd vid BZA. Styrelsen, BZA:s personal och de sökande deltog i mötet hemifrån via videokonferensteknik.
Alla talare som lämnade skriftliga vittnesmål bor i närheten av Cohens campus. Två av dem, båda chefer för New Orleans College Prep, vittnade till stöd för avvikelsen.
”Jag har bott i grannskapet i över tio år”, sade Jonathan Tebeleff, charternätverkets ekonomichef som också är idrottstränare på Cohen, ”och förutom under Mardi Gras har jag aldrig haft problem med att parkera på min gata.”
Nio talare var oense, och det allmänna samförståndet bland motståndarna var att campuset behöver 105 parkeringsplatser utanför gatan.
”Det här beslutet kommer att påverka vårt växande grannskaps livskvalitet i årtionden framöver”, sade Helene Barnett, boende på Gen. Taylor Street. ”Varje parkeringsplats som krävs är avgörande för vårt grannskaps hälsa.”
BZA:s personal analyserade parkeringen i området och undersökte 88 fastigheter – singel-, dubbel- och flerfamiljshus – på de omgivande gatorna. De fann att 56 procent av de undersökta bostadsfastigheterna inte har tillgång till någon parkering utanför gatan,
”Även om denna siffra kan tyckas hög är den inte ovanlig i stadens historiska stadsdelar”, står det i rapporten.
De flesta skolor i historiska stadsdelar använder sig av viss gatuparkering, konstateras det i rapporten, och personalen räknade cirka 73 parkeringsplatser i närheten av campuset.
Vissa talare stödde ett förslag från personalen om att arkitekterna skulle ändra utformningen så att det blir möjligt att parkera under byggnaden, för att undvika att ta bort grönytor som används för rekreationssporter och fysisk utbildning. En skola i samma charternätverk, Lawrence D. Crocker College Prep på 2301 Marengo St., gjorde just detta med en upphöjd gymnastiksal.
Crocker-skolans byggnad på Marengo Street är under uppbyggnad i augusti 2012. (Robert Morris, Uptown Messenger file photo)
”Det var en oöverkomlig kostnad”, säger Dameon Job, som talar för Orleans Parish School Board och Recovery School District. ”Att höja byggnaden skulle kosta 2,1 miljoner dollar. Vi skulle hellre spendera pengarna på utbildningsfunktioner för skolan.”
Cohens nya byggnad är en del av det FEMA-finansierade RSD-initiativet att bygga 80 nya skolor som nu drivs i samarbete med OPSB.
Ett förslag om att bygga ett parkeringsgarage avfärdades också som en ”icke-start” på grund av prislappen. Beslut om zonindelning kan dock inte baseras på den sökandes budget eller utgiftspreferenser, konstaterade en styrelseledamot och en av motståndarna.
”Detta är inte en motivering, inte ens för ett offentligt organ som skolstyrelsen”, konstaterade Justin B. Schmidt, en jurist inom markanvändning som vittnade i egenskap av boende i grannskapet och inte som avlönad rådgivare. ”Om detta var en privat institution skulle det inte ens övervägas.”
Job noterade också säkerhetsproblem med en upphöjd gymnastiksal och sade att det skulle öka antalet ingångar och trapphus, vilket skulle göra det svårare för personal och säkerhetsvakter att övervaka skolan.
För vissa styrelseledamöter kom beslutet att handla om grönområden kontra asfalt, fotbollslagets möjlighet att träna på platsen och att hitta rätt område för bussar att släppa av och hämta elever.
”Mitt största bekymmer i slutändan är att det här är en utbildningsanläggning”, sa BZA-medlemmen Todd James. ”Jag vill se till att barnen är säkra och att vi hittar det mest effektiva sättet att tillgodose deras behov.
”Jag är en stor förespråkare för fysisk träning i alla skolor. Vi bråkar om en handfull parkeringsplatser som i slutändan tar bort dessa barn och det rena syftet med deras utbildning.”
Board of Zoning Adjustments röstade för att godkänna en plan som tillåter parkering utanför gatan för 65 fordon, vilket innebär att man avstår från 80 av de nödvändiga platserna.
En medlem i Board of Zoning Adjustments, Candice Richards Forest, drog sig undan. Alla andra ledamöter röstade ja.
Katherine Hart, chefredaktör för NOLA Messenger, kan nås på [email protected].