Om äganderätt är den amerikanska drömmen är utmätning den nationella mardrömmen. Även om landets utmätningsfrekvens sjönk dramatiskt efter den stora recessionen, påminde coronaviruset konsumenterna om vad som händer med dem som förlorar jobbet, får minskade arbetstimmar eller drabbas av hälsoproblem som gör att månadsbetalningar som en gång var överkomliga blir omöjliga.
För COVID-19 lamslog USA. ekonomin, uppskattade Mortgage Bankers Association (MBA) att cirka 250 000 fastighetsägare går in på tvångsförvaltning varje månad och att ett barn i varje amerikanskt klassrum ingår i en familj som riskerar att förlora sitt hem.
Dessa siffror kan skjuta i höjden eftersom nästan 80 % av amerikanerna lever från lönecheck till lönecheck, vilket gör dem särskilt sårbara för en ekonomisk nödsituation som skulle kunna få deras bolånerbetalningar att spåra ur.
Om du hamnar i en sådan nödsituation är det viktigt att du tar hand om situationen, kontaktar din långivare och omedelbart börjar leta efter hjälp med din bolånebetalning.
Husägarhjälp för offer för COVID-19
Den federala regeringen erbjöd den första hjälpen till husägare genom Federal Housing Authority (FHA) och Fannie Mae och Freddie Mac, de statliga låneorganen som backar upp 29 miljoner husägares bolån.
Fannie Mae och Freddie Mac sade att berättigade husägare – de som har förlorat inkomst på grund av coronaviruset – skulle kunna få uppskjutna eller reducerade amorteringar i upp till 12 månader. De sa också att de skulle skjuta upp utmätningar och vräkningar.
Detta drag skyddar ungefär hälften av husägarna i USA.
Den privata utlåningsindustrin, som omfattar banker, finansbolag, serviceföretag och investerare i hypotekslån, har föreslagit en liknande policy för eftergift som skulle skjuta upp betalningarna i tre månader om coronaviruset har minskat en husägares inkomst, gjort dem sjuka eller hållit dem borta från arbete. Denna policy skulle kunna förlängas till 12 månader om de hälsomässiga och ekonomiska konsekvenserna av COVID-19 sträcker sig på obestämd tid.
Hypoteksbranschen försöker undvika en upprepning av den bostadskatastrof som följde med den stora recessionen 2008. Det var 2,2 miljoner bostäder som tvångsförsäljdes det året. Summan steg till 2,8 miljoner 2009 och nådde en rekordhög nivå på 2,9 miljoner 2010, enligt RealtyTrac.
Slutsatsen för krisen är följande: Om du har råd att betala din bostadsavgift, gör det.
Om du har svårt att göra det, kontakta din långivare eller ditt serviceföretag och se vilka möjligheter som finns för skuldlättnad.
När du inte kan betala ditt bolån
Om du äger ditt hem är det mer än ett skydd, det är förmodligen din största tillgång. Det är också troligt att få ett bolån är din största skuld. Att betala bolånet i svåra tider kan tyckas omöjligt, men att förlora en investering som det tog år att bygga upp kan visa sig vara ditt livs största ekonomiska misstag.
Och ännu värre, om du låter din bostad gå på tvångsförsäljning kommer det att ödelägga din kreditvärdighet. Det kommer att hindra din förmåga att låna och lämna ett svart märke på din kredithistoria som kan ta flera år att radera. Det är absolut nödvändigt att överväga alla alternativ för att hålla bolånebetalningarna igång.
Troligtvis kan du förhindra utmätning, men du måste ta initiativet. Långivarna vet att det finns många anledningar till att låntagare inte kan betala sina bolån:
- Jobbförlust
- Sjukdom eller skada som gör att du inte kan arbeta
- Dödsfall hos en make/maka
- Skildeskap eller separation
- Sjukvårdsskulder
Trots att långivarna insisterar på att du ska göra avbetalningar, är de ofta villiga att göra anpassningar.
Du bör överväga att kontakta en ideell kreditrådgivningsbyrå för att få information om hur man hanterar bolåneskulder och andra skulder.
Om du helt slutar att betala ditt bolån är vad som händer säkert: Du kommer att förlora ditt hem. Men det finns sätt att minska betalningarna i nödsituationer, och din långivare är förmodligen beredd att diskutera dem med dig. Det är viktigt att du kan visa att du kan återuppta betalningarna när en kortvarig kris har passerat.
Om du saknar en plan, eller om din inkomst har sjunkit under vad som krävs för att betala ditt lån på lång sikt, är det mindre troligt att en långivare kommer att erbjuda lättnader.
Hypotekslånemodifieringar
Du måste kontakta din långivare genast och ärligt förklara varför du inte kan hålla jämna steg med dina betalningar. Kom ihåg att din långivare är din partner när det gäller att äga en bostad. Även om ditt namn står på skuldebrevet har långivaren förmodligen tillhandahållit de flesta av de pengar du behövde för att köpa ditt hem och har rätt att ta det från dig om du inte klarar av att leva upp till din del av avtalet.
Lånemodifieringar för hemlån är ett sätt att undvika tvångsinlösen. Modifieringar är särskilt värdefulla för dem som kan refinansiera på grund av en förändrad ekonomisk situation. En modifiering justerar villkoren för ditt hypotekslån för att göra det lättare att betala tillbaka, åtminstone på kort sikt.
Det finns olika metoder för modifiering, inklusive sänkta räntesatser, en längre återbetalningsperiod, sänkning av det återstående kapitalet eller en plan som lägger till uteblivna lånebetalningar till det skuldsatta saldot. Din långivare kommer att tala om för dig vilka alternativ som finns tillgängliga. Du bör också gå igenom modifieringsstrategier så att du är beredd att diskutera alternativen och vet vilken som kan fungera bäst för dig.
Statlig hjälp med bolån
Och även om den federala regeringen fortfarande ger viss hjälp till husägare som kämpar för att klara av att betala sina bolån, har viktiga stödprogram som lanserades under kollapsen på bostadsmarknaden för tio år sedan löpt ut.
För information om hjälp som kan vara tillgänglig kontakta ett federalt Housing and Urban Development-kontor i ditt område, besök byråns webbplats eller kontakta ett statligt socialkontor. HUD och andra myndigheter erbjuder bidrag för betalning av bolån till husägare som har det svårt.
Karitativ som hjälper till med betalning av bolån
En del välgörenhetsorganisationer hjälper till med betalning av bolån. Var och en har sina egna behörighetskrav, så du måste diskutera din situation med välgörenhetsorganisationen för att ta reda på om du är berättigad till stöd. I vissa fall hänvisar välgörenhetsorganisationerna dig till andra organisationer som kan hjälpa dig.
Här är några grupper att tänka på:
- United Way. United Way har lokala avdelningar över hela landet som erbjuder råd och ibland akut ekonomisk hjälp. Du kan nå byråns hotline genom att ringa 2-1-1. Förutom hjälp med boende erbjuder byrån hjälp med att hitta mat, sysselsättning och sjukvård.
- Catholic Charities. Även om detta organ är en del av den katolska kyrkan hjälper det människor av alla religioner, raser och bakgrunder. Catholic Charities erbjuder akut ekonomiskt bistånd och ett rådgivningsprogram för att hjälpa husägare att hitta långsiktiga lösningar på sina ekonomiska problem.
- Frälsningsarmén. Frälsningsarmén har en lång historia av att ge hjälp till de behövande. I vissa fall erbjuder den nödhjälp till hyror och bolån i nödsituationer. Husägare måste visa att de har fått ett meddelande om utmätning från sin hypotekslånare och visa att de kommer att ha tillräckliga inkomster för att återuppta återbetalningen av lånet när krisen är över.
- Vincent de Paul Society. Detta är en tjänst i vissa katolska kyrkor. SVDP ger akut hjälp till dem som klarar av en kris. Det kan handla om lånestöd, hjälp med att hitta arbete och transporthjälp.
- Lokala välgörenhetsorganisationer. Ett sortiment av kyrkliga grupper erbjuder hjälp. Om du är medlem i en församling, fråga vad som kan finnas tillgängligt. Tänk också på Community Action Agencys, ett sortiment av grupper runt om i landet som samarbetar med statliga program och välgörenhetsorganisationer för att hjälpa de behövande.
- Familj och vänner. Detta kan vara knepigt och bör vara en sista utväg. Familj och vänner skulle förmodligen ge de bästa villkoren och återbetalningsgraden, men om det går snett är det oftast slutet på vänskapen eller en verklig börda för familjen. Om du väljer den här vägen bör du upprätta en tydlig återbetalningsplan och hålla dig till den.
Tänk på att många välgörenhetsorganisationer har begränsat med pengar att hjälpa till med. I takt med att bostadspriserna har stigit de senaste åren har även de månatliga amorteringarna ökat. Om du har en stor månadsbetalning kan det vara svårt att hitta ett organ som har medel att hjälpa till.
Undervik utmätningsbedrägerier
Svindlare är en fantasifull grupp som ständigt letar efter sätt att lura folk på deras pengar. De gillar särskilt att rikta in sig på människor med ekonomiska svårigheter som kanske inte tänker så klart som de borde. För att undvika att bli lurad av en bluff för att hjälpa till vid utmätning ska du inte lita på personer som erbjuder erbjudanden som verkar för bra för att vara sanna eller som erbjuder sig att lösa dina problem med bolånen mot en avgift.
För att undvika bolånebedrägerier ska du bekanta dig med den taktik som bedragarna använder. HUD driver ett program i samarbete med flera andra grupper för att hjälpa husägare att identifiera bedrägerier och rapportera dem. För information, ring NeighborWorks America på (888) 995-HOPE (4673) när som helst.
Vissa hypoteksbedrägerier verkar så uppenbara att man kan undra vem som kan falla för dem, men människor i nödsituationer är ibland extremt godtrogna. Om någon säger att de kommer att ta hand om dina hypoteksrelaterade problem mot en avgift, eller hävdar att de representerar en expert på att förebygga hypoteksrelaterade problem som kommer att prata med dig mot en avgift, ska du akta dig.
Andra erbjudanden som man bör se misstänksamt på är till exempel ett oönskat samtal från en person som påstår att han eller hon representerar din hypotekslånare och som börjar be om känslig finansiell information, eller en person som inte har några referenser och som erbjuder sig att hjälpa dig att komma på fötter igen om du lämnar över ditt äganderättsdokument.
Behöv alltid referenser och undersök. Om du är säker på att du har att göra med en bedragare, ring NeighborWorks eller ett brottsbekämpande organ.