Vid den här tiden förra året var Chicago CBD full av nya multifamiljebyggnader. Det fanns helt enkelt inte tillräckligt med utbud för att mätta efterfrågan från hyresgäster som ville bo i centrum. Mycket har dock förändrats under det senaste året, och hyresmarknaden i Loop och de omgivande stadsdelarna är upp mot repen.
Det finns ett antal hinder framför Chicagos multifamiljemarknad i centrum. Pandemin är bara den senaste, men säkerligen den mest påtagliga, åtminstone på kort sikt. Högre fastighetsskatter överförs till hyresgästerna i form av högre hyror. Många nämner stadens förordning om krav på överkomliga priser (Affordable Requirements Ordinance) som en avskräckande faktor för ny utveckling. Faktum är att innan någon hade hört talas om COVID-19 började marknaden i innerstaden att drabba i början av året, åtminstone när det gäller nytt utbud, av dessa skäl och på grund av stigande byggkostnader.
Nu kommer dock utbudet inte att vara ett problem eftersom många väljer att flytta till förorterna när deras hyresavtal löper ut. Den senaste forskningen från Integra Realty Resources har visat att beläggningen av flerfamiljshus i centrum har sjunkit till 89,2 procent – den lägsta nivån som detta mått har nått sedan 2002. Den siffran kommer sannolikt att sjunka ytterligare under det tredje kvartalet.
”Vi tror verkligen på livskraften hos marknaden i centrum”, säger Ron DeVries, MAI, senior managing director på Integra Realty Resources. ”Det finns många övertygande skäl att bo i centrum. Det är bara det att just nu finns många av dessa skäl inte. Alla bekvämligheter – nattlivet, den korta pendlingen till jobbet, restauranger och shopping – marknaden fungerar på en mer begränsad basis.”
Klass A-fastigheter är vanligtvis de första som ser den snabbaste ökningen eller minskningen av hyrorna på grund av marknadens fluktuationer. Så har varit fallet hittills i år, med priser som sjunker till klass B-området. Under det första kvartalet sjönk hyrorna på årsbasis bland byggnader i klass A med 7,7 procent; detta accelererade till 12,4 procent under det andra kvartalet. Eftersom A- och B-produkterna är så intimt sammanflätade är det inte konstigt att hyrorna bland byggnader i klass B sjönk med 7,3 respektive 14,9 procent under det första och andra kvartalet.
När låsningen först inleddes i mars förblev hyresgästbindningsgraden till en början stabil, främst på grund av begränsningarna av hyresgästernas möjligheter att flytta och med de kortfristiga hyresavtal som hyresvärdarna erbjöd. Nu tittar hyresgästerna dock på alla sina alternativ – inklusive flyttning till platser med lägre täthet i förorter och stadsdelar utanför staden.
Vissa byggnader har låg täthet och/eller ligger i fickor med lägre täthet på marknaden i centrum. Dessa fastigheter har i allmänhet klarat sig bättre. För resten av marknaden ökar eftergifterna – med erbjudanden om en, två eller till och med tre månaders hyra – i ett försök att hejda flyttningen av hyresgäster.
”Vi har kommit till slutet av uthyrningssäsongen”, sade DeVries, ”så just nu kämpar många ägare för att fylla så många av de lediga lägenheterna som möjligt innan vintern slår till.”
Den multifamiljära marknadens förtvivlan i centrum är inte nödvändigtvis lika stor som förortsmarknadens jubel. För det första är det inte ett scenario med en till en lägenhet till en lägenhet. De hyresgäster som har tillräckligt med kapital och en stadig anställning kan äntligen hoppa in som bostadsägare med så låga räntor som de är. I andra änden av spektrumet kan hyresgäster som står inför ekonomiska svårigheter flytta in hos familjen tills deras situation stabiliseras.
För det andra är detta sannolikt en kortsiktig störning. När ett vaccin väl är på plats kommer hyresgästerna att se en centrummarknad som har korrigerats med avseende på kostnaderna och återvända till CBD, eftersom de bekvämligheter som den erbjuder fortfarande är en stark dragningskraft.
”Jag tror att folk kommer att flytta tillbaka när de ser att deras kontor öppnar och att de har en bekvämlighetsnivå i att återvända till en säker arbetsmiljö”, säger DeVries. ”Men tills det händer tror jag inte att du kommer att se någon stor förändring när det gäller ökad beläggning och hyresnivåer i centrum.”
Men även om förortsmarknaden för flerfamiljshus kanske inte är översvämmad av nya hyresgäster som flyr från tätheten i centrum, så har den ändå klarat av den rådande situationen mycket bättre än CBD. Förorterna såg drygt 1 procent årlig hyresökning från juli 2019 till juli 2020. Medan årliga hyresökningar närmare 3 procent var normen före pandemin, måste dessa fastighetsägare vara nöjda med att hyrorna, och beläggningen, håller sig stabila under en sådan tumultartad period. Integra förutspår att absorptionen kommer att stanna upp under hela 2020, med en toppnotering på cirka 750 enheter. Marknaden i centrum kommer troligen att återgå till nivåerna före pandemin någon gång under 2021.