Sänglöss är ett stort och oerhört traumatiserande problem i New York City. Och trots de lagar som har stiftats för att skydda hyresgästerna från de skyhöga kostnaderna för att ta itu med insekterna dyker problemet upp på de mest intima platserna: dina kläder, dina böcker, din säng.
Problemet är ännu mer komplicerat när du är hyresgäst, eftersom det inte är din lägenhet som ska underhållas.
Här är vad varje hyresgäst som står inför ett angrepp bör veta:
Dina rättigheter som hyresgäst
Under de senaste åren har lagar antagits för att skydda hyresgästerna från en del av konsekvenserna av angrepp av sängbaggar. År 2010 antog staden en lag som föreskriver att nya hyresgäster i bostäder ska få en ettårig historik över angrepp av vägglöss i den enskilda lägenheten och i byggnaden. I maj i år antog staden ytterligare en lag som kräver att ägarna ska lämna in byggnadens historik över vägglöss till Department of Housing Preservation and Development, och att de ska sätta upp historiken på en väl synlig plats i en viss byggnad eller dela ut den till hyresgästerna när de undertecknar ett nytt hyresavtal eller förnyar ett hyresavtal. Lagen kräver också att HPD lägger ut historiken på sin webbplats. Den trädde i kraft denna vecka.
Rätten till en miljö fri från vägglöss ingår i stadens förvaltningslag, som nämner vägglöss i listan över insekter som en hyresvärd enligt lag är skyldig att utrota. HPD listar också sängbaggar som en klass B-överträdelse, vilket innebär att de betraktas som farliga och måste avlägsnas av hyresvärden inom 30 dagar.
Vissa förbehåll
”Hyresvärdar är enligt lag skyldiga att utrota skadedjur. Tyvärr anges det inte i lagen hur de ska göra detta”, säger Sam Himmelstein, advokat på Himmelstein McConnell Gribben Donoghue & Joseph (en Brick-sponsor).
I vanliga fall betalar hyresvärden för och skickar in en skadedjursbekämpare, men ibland sparar skadedjursbekämparen på kvaliteten. För att faktiskt utrota sängbaggar krävs förberedelser (möbler måste täckas, kläder torkas på hög värme) samt uppföljning, vilket vissa hyresvärdar betalar för, medan andra inte gör det.
Richard Kane, grundare av Bed Bug Pest Prep, ett företag som förbereder lägenheter för utrotning, säger att omkring 90 procent av tiden är det hyresgästerna som betalar honom, inte hyresvärdarna, eftersom hans tjänst betraktas som en ”valfri tjänst”. Det är vanligtvis bara de mycket avancerade förvaltningsbolagen som erbjuder sig att betala för förberedelsetjänster, förklarar han.
Istället för att bara behandla en lägenhet bör ”utrotningsföretag sätta barriärer av bekämpningsmedel runtomkring så att insekterna inte migrerar till närliggande platser”, säger Kane. Det gör de ofta inte.
Det finns också begränsningar när det gäller reglerna för avslöjande av sängbaggar. Det är inte alla hyresgäster som vet att hyresvärdarna måste redovisa historik om vägglöss, och de kanske inte ber att få se historiken. Dessutom kommer hyresvärdarna oftast att inkludera ett tillägg med byggnadens bedbug-historik med ett hyresavtal. Men om du har kommit så långt att du har undertecknat ett hyresavtal kan du ha kommit för långt för att känna dig sugen på att dra dig ur hyresavtalet.
”Det finns inget riktigt straff för att inte lämna ut informationen”, säger Himmelstein. ”Det finns inga riktiga tänder i lagstiftningen.”
Vad du bör göra
För att hyra
En sak som alla blivande hyresgäster kan göra är att gå in på HPD:s webbplats och kontrollera om en adress har begått några överträdelser av vägglöss och, så snart webbplatsen har uppdaterats för att följa den nya lagen, den fullständiga vägglösshistoriken.
”Om du ser sängbaggar i en byggnad bör du undvika att bo där”, säger Himmelstein.
The Bedbug Registry är en annan bra källa.
Om du redan är hyresgäst och upptäcker, eller misstänker, ett angrepp
”Om inte hyresvärden är samarbetsvillig bör du anlita en egen expert på vägglöss som kan göra en bedömning och tala om för dig vad som behövs”, säger Himmelstein. Många väljer att anlita en insektssökande hund för att bekräfta ett angrepp när de har sett insekter eller bett, men Kane varnar för att dessa hundar ibland hittar falska positiva resultat.
Om din hyresvärd inte vill betala för någon eller några av dina behov av utrotning av vägglöss kan du överväga att rådgöra med en hyresgästadvokat.
”Folk måste förstå vad lagen innebär och vilka rättigheter de har och inte har”, säger Himmelstein.
En hyresgäst kan bland annat inleda ett så kallat HP-förfarande i bostadsdomstolen för att tvinga hyresvärden att utföra skadedjursbekämpningen, hålla inne hyran och försöka få en hyresnedsättning och ett föreläggande om att åtgärda problemet (men detta kan leda till att du hamnar på den ökända svarta listan över hyresgäster), och/eller, om du är hyresstabiliserad, lämna in ett klagomål om nedsättning av tjänsterna till divisionen för bostads- och samhällsförnyelse för att få ett föreläggande om att utföra skadedjursbekämpningen, och en hyresreducering och frysning av hyran tills den är gjord.
Tyvärr är det kanske inte kostnadseffektivt att anlita en privat advokat i dessa fall. Ett annat problem som Himmelstein säger att hans firma ofta stöter på är att angrepp av vägglöss ofta drabbar flera lägenheter. Om alla hyresgäster vars lägenheter är angripna inte ger tillgång till hyresvärden kommer problemet inte att försvinna. Ibland ger hyresgästerna inte tillträde eftersom de är rädda för hyresvärden eller känsliga för användningen av bekämpningsmedel. Om det dessutom finns en hamstrare i byggnaden kan den lägenheten vara svårt angripen, och den hyresgästen kan vägra tillträde av rädsla för att hyresvärden ska upptäcka röran och vräka honom.
Hur mycket du bestämmer dig för att kämpa beror naturligtvis också på hur lång tid du har kvar på ditt hyreskontrakt.
”Om det inte är hyresstabiliserat kanske du bara vill betala för borttagning av vägglöss själv och lämna lägenheten i slutet av hyresavtalet”, säger Himmelstein. ”Men om du är hyresstabiliserad eller planerar att stanna i lägenheten ett tag kanske du vill investera i kampen.”
”Många människor förstår inte att om du lämnar hyresavtalet i förtid kan hyresvärden stämma dig”, tillägger han. ”Ditt försvar kan vara att du blev konstruktivt vräkt på grund av vägglöss, men du bör rådgöra med en advokat för hyresvärdar och hyresgäster för att vara säker på att du gör kloka val.”