Då försäkringspremier normalt betalas i förskott, måste försäkringspremien prorateras om en köpare övertar en försäkring i en fastighetsinvesteringstransaktion. Köparen kommer att vara skyldig säljaren det belopp som betalats i förskott, men som ännu inte använts, för försäkringens faktiska täckningstid.
Som i alla pro rata-beräkningar av fastighetsöverlåtelser måste vi veta om vi pro rata-beräknar ”till och med” eller ”genom” datumet för avslutandet, samt om vi använder ett 360-dagars ”bankmannaår” eller ett 365-dagars kalenderår. Stegen är följande:
- Bestäm antalet dagar från avslutningen till försäkringens utgångsdag.
- Beräkna kostnaden per dag för försäkringen.
- Multiplicera antalet dagar med beloppet per dag.
Låt oss göra ett exempel på proratering av försäkringar. En fastighetsinvesterare övertar försäkringen för en hyresfastighet. Den årliga premien för försäkringen är 1350 dollar. Försäkringspremien betalades i sin helhet den 12 februari och avslutningen sker den 15 oktober samma år. Vi använder oss av ett kalenderår med 365 dagar och räknar proportionellt ”genom” avslutningen. Detta innebär att säljaren betalar för dagen för avslutningen.
- antal dagar från den 16 oktober till den 11 februari nästa år är: 16 oktober + 30 november + 31 december + 31 januari + 11 februari = 119 dagar
- 1350 dollar dividerat med 365 dagar = daglig kostnad på 3,70 dollar
- 3,70 dollar kostnad/dag X 119 dagar = proportionellt belopp på 440,30 dollar.
Detta belopp skulle krediteras säljaren och debiteras köparen.
Pro-ration och bokslutsutlåtandet
Varför finns det poster på ett bokslutsutlåtande för en fastighetstransaktion som måste pro-rationeras?
- Pengar i escrow – ibland är det nödvändigt att bestämma om en del av de pengar som finns i escrow för utgifter ska återlämnas till säljaren eller stanna i escrow för köparen.
- Försäkringar – Försäkringspremierna betalas i förskott, så säljaren har betalat för ett helt år av försäkring. Vid avslutningen återlämnas en del av dessa premiepengar till säljaren för resten av det år de inte kommer att äga fastigheten.
- Fastighetsskatter – Som försäkringar, men det fungerar åt andra hållet. Låt oss säga att du avslutar köpet i juni och att skatteräkningarna för det här året kommer ut i november och ska betalas senast den 1 januari. Köparen kommer att vara ägare vid beskattningstillfället, men han eller hon var det inte under hela beskattningsåret. Säljaren kommer alltså att vara skyldig det belopp som ska betalas mellan avslutningen och skatteförfallodagen. Vanligtvis krediteras det beloppet på köparens sida av kontoutdraget vid avslutningen och köparen betalar skatten när den förfaller.
- Hyror – Hyresfastigheter har hyror som betalas för månaden i början av månaden i de flesta fall. Så om affären avslutas den 15:e i månaden har säljaren fått betalt för hela månaden men är bara skyldig hälften av den. Köparen kommer att krediteras för hyresbeloppet för de sista 15 eller 16 dagarna i månaden.
- Betalningar för kommersiella hyresavtal – Det finns flera typer av hyresavtal med olika betalningsstrukturer. Det är komplicerat, men vid ett bokslut kommer det att krävas en proportionell beräkning av vad som ska betalas till säljaren för deras ägandeperiod och resten tillhör den nya ägaren.
- Arrendeavtal för gårdar och ranchar – Ofta kan gårdar och ranchar arrendera mark från en granne eller från staten för betesdrift. Om så är fallet måste alla förskottsbetalningar som gäller för tiden efter avslutningen gå till säljaren, eftersom de inte längre är ägare. Köparen kommer att vara ansvarig för detta.
Det är viktigt att veta att detta är accepterad praxis, men vissa av dem kan förhandlas fram som en del av köpeavtalet. De är inte järnhårda. Särskilt när det gäller kommersiella fastigheter kan en vass fastighetsexpert vara värdefull för sin klient genom att peka på områden i affären som kan förhandlas om de har hamnat i ett prisstopp.