I takt med att ekonomin återhämtar sig, inskrivningarna börjar förbättras och ”pengar” blir billigare har fristående skolstyrelser återigen börjat överväga att köpa fastigheter, bygga nya anläggningar och renovera befintliga fastigheter. Det finns många alternativ för att säkra de resurser som krävs för att finansiera dessa projekt. Många skolor använder sig av beskattningsbar finansiering, men skolor som enligt avsnitt 501(c)(3) i Internal Revenue Code är befriade från federal inkomstskatt har rätt att låna på skattefri basis. Som med alla låneverktyg finns det för- och nackdelar. I ett försök att hjälpa skolor när de överväger att använda sig av beskattad och skattebefriad finansiering ger denna artikel en analys av metoden för att utvärdera de tillgängliga alternativen med särskilt fokus på om de mer gynnsamma räntorna som tillhandahålls genom att låna på skattebefriad basis är värda de extra transaktionskostnader och restriktioner som införs av federal inkomstskattelagstiftning och som följer med skattebefriad skuld.
Från början är det mer komplicerat att låna på skattebefriad basis än det typiska banklånet. För att kvalificera sig för skattebefrielse måste skulden emitteras av en statlig enhet och intäkterna återlånas till skolan. Vanligtvis är emittenten av skulden en statlig eller lokal statlig enhet (känd som ”emittenten”) där skolan och det föreslagna projektet är beläget. Ett sådant arrangemang kallas ”conduit borrowing”, där den statliga enheten vanligtvis inte tar på sig någon förpliktelse för skulden. Den statliga emittenten fungerar snarare som en ren kanal för att överföra låneintäkterna till den verkliga låntagaren, 501(c)(3)-ledningslåntagaren, och för att överföra skuldtjänstbetalningarna från den låntagaren till långivaren eller långivarna.
Skattepliktig eller skattebefriad? Utvärdering av kostnader
En utgångspunkt i analysen av om man ska låna på skattebefriad eller skattepliktig basis är en jämförelse av skillnaden i räntesatser som kan förväntas vara tillgängliga för skolan. Generellt sett är skillnaden mellan skattebefriade och skattepliktiga räntor en funktion av den marginalskattesats på skattepliktiga ränteinkomster som gäller för potentiella köpare av skulden. Räntesatserna varierar med en rad olika faktorer, där de viktigaste faktorerna är skolans kreditvärdighet (tillsammans med eventuella parter som kommer att garantera eller på annat sätt låna ut stöd till skolan), vilka tillgångar skolan har att pantsätta som säkerhet för skulden (t.ex. fastigheter på campus eller donationstillgångar) och skuldens löptid. Ytterligare faktorer som är tillämpliga på skattefria skulder är de federala och delstatliga inkomstskattesatser som en skuldinnehavare räknar med att kunna tillämpa under skuldens löptid.
Vid sidan av de potentiella räntebesparingar som skolan kan uppnå måste man väga in de extra kostnader som uppstår vid utfärdandet av skattefria skulder jämfört med de kostnader som vanligtvis uppstår i samband med utfärdandet av skattepliktiga skulder (t.ex. ett konventionellt banklån). Som diskuteras vidare nedan omfattar dessa kostnader avgifter för emittenten, bankansökan, låneavgifter eller en emissionsprovision, olika kostnader för juridiska rådgivare, avgifter i samband med att en förvaltare anlitas (om det behövs) och kostnader för att utarbeta och trycka emissionshandlingar vid ett offentligt erbjudande av skulden. Dessa transaktionskostnader är ett betydande hinder för transaktioner under 5 000 000 dollar och förblir en faktor för större transaktioner. En finansiell rådgivare kan hjälpa till att kvantifiera de potentiella räntebesparingarna i förhållande till de olika transaktionskostnaderna och ge råd om den totala kostnadsbesparingspotentialen av att eftersträva skattebefriad finansiering.
Mindre kvantifierbara kostnader och bördor för skattebefriad finansiering är den fortlöpande efterlevnaden av kraven i den federala inkomstskattelagstiftningen (diskuteras nedan). Det kan också finnas löpande rapporteringskrav som fastställs av långivaren, men dessa kommer i allmänhet att vara desamma oavsett om skulden är skattebefriad eller skattepliktig.
Finansieringsstruktur
Den skuld som emitteras av den statliga emittenten i ledningsformen kommer vanligtvis att vara i form av en obligation eller obligationer, även om andra finansieringskännetecken och strukturer också används (t.ex. skattebefriade leasingavtal). De enklaste skattefria finansieringsstrukturerna är bankplaceringar. Här liknar transaktionen i många avseenden ett konventionellt skattepliktigt banklån. Strukturen är relativt enkel eftersom det bara finns en innehavare av skuldinstrumentet – banken – och den kan utöva alla administrativa, övervakande och verkställande funktioner som finns i en lånetransaktion. Bankplaceringar är ofta mer kostnadseffektiva än andra strukturer när transaktionens storlek understiger cirka 10 miljoner dollar.
Däremot kan skattebefriade skulder marknadsföras till flera obligationsinnehavare i ett försök att få en bättre ränta via antingen ett offentligt erbjudande eller en privat placering. Båda tillvägagångssätten är mer komplicerade än en direkt bankplacering eftersom skulden säljs till flera obligationsinnehavare och kräver vanligtvis ytterligare deltagare och dokument. Eftersom det kommer att finnas flera obligationsinnehavare som är passiva långivare behövs en obligationsförvaltare (vanligen en banks trustavdelning) för att företräda dessa obligationsinnehavares intressen och för att ta på sig deras kollektiva ansvar för att administrera obligationsvillkoren. Obligationsförvaltaren agerar vanligen enligt en trustindenture (ibland kallad obligationsresolution), där obligationsinnehavarnas rättigheter anges och en ram för administration, tillsyn och verkställighet av villkoren fastställs.
För att kunna marknadsföra obligationerna till flera obligationsinnehavare krävs tjänster av emissionsgarantier eller placeringsagenter, som vanligen tillhandahålls av en investeringsbank. Obligationerna kommer att säljas i enlighet med ett prospekt för värdepapperserbjudande, vanligtvis kallat ”Official Statement” för ett offentligt erbjudande eller ”Private Placement Memorandum” för en privat placering. Emissionsinstitutet eller placeringsagenten utför sitt ansvar enligt ett avtal om köp av obligationer eller ett avtal om privatplacering. Det är dyrt att utarbeta officiella uttalanden och memorandum för privatplacering, eftersom de kräver en gemensam insats från emittentens, garantikoncernens eller placeringsagentens och skolans jurister, och de åtföljs vanligen av juridiska utlåtanden om att de är korrekta och överensstämmer med värdepapperslagarna. Att utarbeta de delar av den officiella förklaringen som beskriver skolan och dess verksamhet och ekonomi är särskilt tidskrävande för skolans jurister och revisorer vid en första upplåning och utgör en betydande del av de transaktionskostnader som är förknippade med emissionen av skattebefriade skulder i form av obligationer som erbjuds allmänheten. Private Placement Memoranda används när obligationerna endast säljs till avancerade investerare och kan vara billigare att utarbeta eftersom de ger en mer kortfattad beskrivning av obligationerna, skolan och transaktionen.
Kreditförbättringar
För skolor med en solid finansiell profil kan det underlätta att uppnå lägsta möjliga skuldtjänstkostnader för skattebefriade skulder genom att erhålla ett kreditbetyg för skulden från ett eller flera av de nationella kreditvärderingsinstituten (inklusive Standard &Poor’s, Moody’s och Fitch), om detta kreditbetyg hjälper emittenterna att erhålla en lägre ränta från köparna av obligationerna. Mindre skolor eller skolor med svag kreditvärdighet kan ibland uppnå besparingar i skuldtjänsten genom att betala för kreditförstärkning i form av en obligationsförsäkring eller uppbackning av ett kreditbrev utfärdat av ett finansiellt institut. Kreditförstärkning höjer obligationernas kreditvärdighet och möjliggör därmed en lägre ränta i utbyte mot betalning av försäkringspremien eller kreditbrevets avgifter. Att avgöra om kreditförbättringsstrategier är kostnadseffektiva är vanligtvis en uppgift för försäkringsbolagen och/eller skolans finansiella rådgivare.
Den typiska processen
De flesta skolor behöver fastslagen finansiering någon gång mellan början av projektets utformningsfas och byggstarten. En skattebefriad finansieringstransaktion kräver vanligtvis en tidslinje på tre till sex månader, så finansieringsverksamheten bör påbörjas sex till nio månader före den dag då de lånade medlen kommer att behövas. Andra faktorer som vanligtvis påverkar tidsplanen för skolfinansieringsprojekt är tidsplanen för planerings- och byggnadsgodkännanden och tidsplanen för att få byggkostnaderna fastställda i ett kontrakt. Innan någon åtgärd vidtas i samband med en skattebefriad finansiering bör skolans ekonomipersonal dock få ett preliminärt godkännande från styrelsen, styrelsens ekonomikommitté eller annat organ eller tjänsteman med befogenhet att inleda en upplåning för skolans räkning. Den federala inkomstskattelagen kräver i allmänhet att skolan förklarar sin avsikt att finansiera kostnader i en skriftlig deklaration innan den faktiskt spenderar pengar när sådana utgifter kommer att ske före den faktiska skuldemissionen. De flesta skolor ådrar sig betydande projektkostnader i god tid innan de avslutar sin finansiering och ersätter sig själva från obligationsintäkterna när de avslutar sin finansiering. Så snart skolan förbinder sig att finansiera ett projekt med skattefria skulder bör den därför anta en ”avsiktsförklaring” genom resolution eller annan officiell åtgärd.
Ett annat viktigt preliminärt steg är att samordna en eventuell kapitalkampanj för projektet med planerna för finansiering med skattefria skulder. Skälet till att detta är viktigt är att Internal Revenue Service kräver att en skola ska välja mellan att finansiera en tillgång med riktad filantropi eller med skattebefriade obligationsintäkter, inte båda. Om en skola till exempel finansierar en ny gymnastiksal med obligationsintäkter måste senare gåvor som är kopplade till gymnastiksalen i insamlingsprocessen användas för att betala av obligationerna. Omvänt gäller att om gåvor redan finns och är öronmärkta för gymmet måste den obligationsfinansierade delen av projektet minskas dollar för dollar. Kapitalkampanjer för utbildningsanläggningar inbegriper ofta namngivningsmöjligheter som kopplar en givares finansiering till särskilda anläggningar genom en namnskylt eller annat erkännande som bekräftar att en givares medel har bidragit till att tillhandahålla ett visst klassrum, en idrottsanläggning osv. Sådana kopplingar mellan donationer och kapitalprojekt kan vara mycket värdefulla i insamlingsprocessen, men kan orsaka problem när skattebefriad finansiering eftersträvas. Ett tidigt samråd med en kunnig rådgivare kan hjälpa skolan att maximalt utnyttja båda finansieringskällorna utan att stöta sig med Internal Revenue Service-reglerna.
Efter att ha slutfört sina interna godkännandeprocesser är skolans nästa steg att identifiera och lämna in en ansökan till den lämpliga emittenten. Ofta har skolorna ett val av antingen lokala myndigheter eller specialiserade statliga myndigheter för utlåning av obligationer som kan fungera som statlig emittent. Det kan dock finnas politiska och policyfaktorer som spelar in i valet, och skolans rådgivare är vanligtvis bäst lämpad att ge skolan råd om valet av emittent.
I detta skede är det troligt att skolan förhandlar om de grundläggande finansiella villkoren för lånetransaktionen med banken, garantigivaren eller den privata placeringsagenten. Även här är det viktigt att involvera en erfaren rådgivare för skattebefriad finansiering i den grundläggande förhandlingen om villkoren. Den emittent som skolan väljer vill ofta se ett term sheet och en förteckning över parter som en del av ansökningsprocessen.
När emittenten har valts ut måste skolan skaffa och fylla i den form av ansökan och det frågeformulär som emittenten och dess rådgivare kan kräva. Det är också i detta skede som den grova tidsplanen för obligationstransaktionen fastställs. Emittenterna kräver ofta en allmän ansökan för att fastställa rätten att delta i emittentens program och ett separat frågeformulär om skattekontroll för att stödja det viktiga yttrandet om skuldens skattebefriade status. När ansökningsförfarandet är slutfört kommer emittenten att uppfylla TEFRA-processen för meddelande, utfrågning och godkännande som krävs enligt den federala inkomstskattelagstiftningen genom att offentliggöra ett meddelande om den föreslagna finansieringen, följt av a) en offentlig utfrågning som gör det möjligt för allmänheten att kommentera den föreslagna finansieringen och b) ett formellt godkännande av finansieringen av en offentligt vald tjänsteman hos emittenten efter denna utfrågning. Emittenterna har olika regler, förfaranden och tidsplaner för möten i finansgruppen, offentliga utfrågningar och formella godkännanden.
Finansieringsteamet
En rad olika yrkesgrupper kommer vanligtvis att anlitas i samband med emissionen av ledningsskulden för skolans räkning. Den som emitterar skulden kommer att ha personal som ansvarar för att hjälpa till med emissionsprocessen och kommer att ha anlitat ett externt ombud för att företräda den i samband med emissionen (”obligationsrådgivare” och/eller ”emittentens rådgivare”).
I fallet med en privat placering av skattebefriad skuld med en enskild bank som enda långivare, anlitar den banken vanligen sin egen interna eller externa rådgivare (”bankrådgivare”). Alternativt, om skulden ska erbjudas offentligt med hjälp av ett emissionsinstitut, kommer emissionsinstitutet vanligtvis att anlita sitt eget juridiska ombud (”emissionsinstitutets juridiska ombud”) för att hjälpa till vid förhandlingarna om obligationslånedokumentet och erbjudandeförklaringarna för försäljning av obligationerna till allmänheten. Ibland kan parterna komma överens om att låta ett enda ombud företräda två av parterna för att minska de totala advokatkostnaderna och skapa effektivitet i emissionsprocessen. Till exempel kan en enda rådgivare fungera som obligationsrådgivare för emittenten och som rådgivare för skolan. I en sådan situation skulle emittenten fortfarande ha sin egen ”emittentens rådgivare” som skulle ha en mycket mer begränsad roll än den som obligationsrådgivaren har.
Skolan kommer att anlita sin egen juridiska rådgivare (även känd som ”låntagarens rådgivare”). Skolans rådgivare måste vara bekant med de unika aspekterna av processen för skattebefriad finansiering och kunna ge de yttranden som krävs för att stödja skuldens skattebefriade status. Om fastigheter och byggnationer ska finansieras, eller om skolan är en charterskola, måste låntagarens rådgivare också ha kompetens inom dessa områden.
Softa anlitar skolan en finansiell rådgivare. Om en försäkringsgivare är involverad kan denne vara en källa till finansiell rådgivning; dock kan en försäkringsgivares rådgivning åtföljas av en avsägelse av förtroendeansvar gentemot skolan. Detta är anledningen till att många skolor anlitar sin egen finansiella rådgivare, vars ersättning inte är beroende av att transaktionen genomförs. Om ränteswappar eller räntesäkringar kommer att användas kan skolan förlita sig på att dess finansiella rådgivare fungerar som swaprådgivare eller, beroende på den finansiella rådgivarens kompetens, kan skolan behöva anlita en separat swaprådgivare. Den som emitterar ledningen kan också ha en egen finansiell rådgivare.
Rollen för skolans revisor kommer att bero på vilken finansieringsstruktur som väljs. En enkel lånestruktur kan endast kräva kopior av de reviderade årsredovisningarna. Obligationer som säljs i ett offentligt erbjudande kommer att åtföljas av skolans reviderade bokslut med revisorns samtycke och lämpliga diligenceförfaranden. Revisorer kan också konsultera om finansiella åtaganden och genomförbarhetsfrågor. Dessutom kan skolans revisor hjälpa skolan med skatterelaterade beräkningar och certifieringar som är nödvändiga för att stödja skolans intyg om skattemässighet som krävs av obligationsrådgivaren.
Opinions
Marknaden kräver att skattebefriade obligationer åtföljs av ett yttrande från obligationsrådgivaren som stödjer den skattebefriade statusen för den ränta som ska betalas på obligationen och som försäkrar att obligationen utfärdades på ett korrekt sätt. Obligationsrådgivare kräver vanligtvis och förlitar sig på skolans rådgivare för ett yttrande om bland annat skolans skattebefriade status. Beroende på projektets art och transaktionens struktur kan det finnas andra viktiga yttranden om licenser och ackreditering, efterlevnad av lagar och andra författningar, offentliggörande av värdepapper och liknande. Varje parts juridiska ombud kommer i allmänhet att avge ett yttrande om den parts behörighet att genomföra transaktionen, om giltigheten av partens godkännanden för att genomföra transaktionen och om andra relevanta frågor. Varje rådgivare kommer att ställa sina egna krav på noggrannhet och certifiering av parterna i transaktionen som den anser vara nödvändiga för att stödja sitt yttrande.
Försäljning och avslut
För en privatplacering kombineras försäljningen och avslutningen vanligen som en enda händelse. Ett term sheet eller ett brev som förbinder parterna till finansieringsvillkoren kan avtalas i förväg.
För offentligt sålda obligationer är försäljningen och avslutningen två separata händelser som vanligtvis är åtskilda med en eller två veckor. Alla parter arbetar tillsammans för att förbereda det primära dokumentet, det officiella uttalandet (Official Statement), som beskriver villkoren för och säkerheten för obligationerna och som används av garantigivarna för att marknadsföra obligationerna till potentiella köpare. Det viktigaste för skolan kommer att vara den del av den officiella förklaringen (vanligtvis med titeln ”Appendix A”) som beskriver skolan, dess utbildning, dess historia av ansökningar, antagningar och inskrivningar samt dess ekonomiska situation i detalj, så att potentiella långivare får de fakta som behövs för att utvärdera skolans förmåga att återbetala sina skulder. Efter en period av marknadsföring med hjälp av Preliminary Official Statement, tillsammans med andra strategier som garanterna tror kommer att främja försäljningen av obligationerna, kommer garanterna att formellt genomföra försäljningen av obligationerna på ett datum som fastställs i erbjudandematerialet.
När prissättningen och andra öppna villkor för obligationerna har slutförts genom slutförandet av försäljningen, kommer den slutliga formen av dokument, som innehåller räntesatser och andra villkor för skulden som följer av försäljningen av skulden, att förberedas för undertecknande på slutdatumet. Därefter kommer alla obligationsdokument att färdigställas och undertecknas på slutdatumet. Det viktigaste för skolan är att finansieringen kommer att ske på ett sådant sätt att nettointäkterna från obligationslånet efter betalning av emissionskostnader är tillgängliga för skolans användning.
Krav enligt federal skattelagstiftning
Federal inkomstskattelagstiftning ställer en rad olika krav som villkor för den skattefria statusen för ränta som ska betalas på skattebefriade skulder. Nedan följer en översikt över flera av de mer betydande av dessa krav i den federala inkomstskattelagen. Ytterligare krav, utöver de som diskuteras här, kommer att gälla beroende på arten av skolans projekt. Olika undantag och unika regler gäller i samband med vart och ett av dessa krav.
Alla fastigheter som ska finansieras med skattebefriade skulder måste ägas av en skattebefriad 501(c)(3)-organisation. Minst 95 % av den finansierade egendomen måste användas av skolan för att uppfylla dess skattebefriade ändamål. Kravet på 95 % innebär att det finns ett tillägg på 5 % (ofta kallat ”private business use allowance”) som måste täcka (i) emissionskostnader som finansieras med skuldintäkter och (ii) all användning av obligationsintäkterna antingen i en icke-relaterad affärsverksamhet hos låntagaren eller av tredje part som inte själv är en skattebefriad 501(c)(3)-organisation.
Typiska användningsområden som kan ge upphov till privat affärsverksamhet som omfattas av begränsningen på 5 % är låntagarens icke-relaterade handel eller affärsverksamhet (oavsett om den verksamheten drivs med förlust eller inte), tillsammans med uthyrning av obehövligt utrymme i en finansierad anläggning till ett privat företag, eller anlitande av privata förvaltare för att driva matserveringsanläggningar, bokhandlar eller andra finansierade tillgångar. Även tillfällig användning av vinstdrivande enheter som driver sommarläger eller idrottsprogram kan vara problematisk.
När en potentiellt förbjuden privat användning är ett resultat av ett avtal om förvaltning och andra professionella tjänster som omfattar obligationsfinansierade anläggningar, kan man få lindring från statusen som ”privat affärsverksamhet” genom IRS regler som ger riktlinjer för ”safe harbor”. Dessa riktlinjer innehåller kombinationer av bestämmelser om ersättning, villkor och uppsägning som, om de följs, säkerställer att privat användning i affärsverksamhet inte kommer att betraktas som ett resultat av sådana förvaltnings- och serviceavtal. Dessutom finns det olika undantag från begränsningarna för privat användning för kortsiktiga användningsarrangemang och för tillgång till anläggningar som är ”öppna för allmänheten”, vilka undantag kan gälla för program av begränsad varaktighet som utnyttjar anläggningar på kvällar eller helger eller under sommaren.
Inte mer än 2 % av skuldupplåningen kan användas för att betala transaktionskostnader som uppkommit i samband med att obligationerna emitterats. Som nämnts räknas sådana ”emissionskostnader” också mot de 5 % som tillåts för privat företagsanvändning. Om emissionskostnaderna överskrider gränsen på 2 % måste skolan finansiera dem med eget kapital eller ta ett separat, skattepliktigt lån (ofta kallat ”taxable tail”) för att finansiera det överskjutande beloppet tillsammans med andra kostnader för projektet som inte får ingå i dimensioneringen av 501(c)(3)-obligationerna. Vissa skolor väljer att betala alla emissionskostnader med eget kapital för att bevara den fulla 5-procentiga ersättningen för privat verksamhet. Ett sådant tillvägagångssätt kan vara värdefullt för att bevara flexibiliteten för framtida oväntad privat företagsanvändning som involverar det obligationsfinansierade projektet och som kan uppstå.
Religiösa komponenter
För en skola som är ansluten till en religiös organisation kan det föreslagna kapitalprojektet innehålla komponenter som uteslutande är sekteristiska, till exempel att lägga till ett nytt kapell och tillhörande kontor för den religiösa personalen, att göra ombyggnader av sådana utrymmen, eller att köpa inredning och utrustning för dem. Ofta är användningen i en skola med religiös anknytning inte så diskret, t.ex. när klassrum används för att undervisa i en rad olika allmänna undervisningsämnen under veckodagarna, men kan användas på helger och kvällar för möten och lektioner med strikt religiös inriktning. Varje sådant faktaunderlag kommer att kräva en diskussion med emittentens obligationsrådgivare om i vilken utsträckning kostnaderna för sådana komponenter med religiöst anknuten användning kan finansieras med skattebefriade obligationsintäkter.
Post-Issuance Compliance
De olika kraven i den federala inkomstskattelagstiftningen måste generellt sett uppfyllas både vid tidpunkten för den första emissionen av 501(c)(3)-obligationerna och så länge som någon del av skulden är utestående. Både den statliga emittenten och skolan bör anta skriftliga förfaranden som beskriver hur och av vem sådan efterlevnad efter emissionen kommer att genomföras.
För 501(c)(3)-organisationer som gynnas av utestående skattebefriade skulder måste ytterligare ett formulär 990 lämnas in årligen så länge skulden är utestående – Schedule K, Supplemental Information on Tax-Exempt Bonds (tilläggsinformation om skattebefriade obligationer). Den information som måste rapporteras på schema K omfattar detaljerade förteckningar över användningen av intäkterna, statistik om privat företagsanvändning och fakta om efterlevnaden av arbitragebestämmelserna. Medan vissa skolor kan ha finansansvariga som är bekväma med att fylla i deklarationen på egen hand, kommer andra att behöva hjälp av externa rådgivare för att säkerställa att de förstår de frågor som ställs och att svaren fylls i på ett korrekt sätt.
Väga alternativen
Historiskt sett har 501(c)(3)-skolor funnit att fördelarna med skattebefriade skulder uppväger dess kostnader och bördor. I den nuvarande ekonomiska miljön, med räntor på historiskt låga nivåer, kräver värderingen en noggrann granskning, eftersom besparingsmarginalen mellan beskattningsbara och skattebefriade räntor kanske inte motiverar de extra kostnader och bördor som är förknippade med skattebefriade skulder, särskilt för mindre lån. En finansiell rådgivare, antingen genom skolans ordinarie bankförvaltare eller en professionell rådgivare på detta område, kan vara ovärderlig för att hjälpa till med denna utvärdering. Skolans juridiska rådgivare kan också ha sakkunskap om skattebefriad finansiering och vara en viktig medlem av det team som har till uppgift att utvärdera de finansieringsalternativ som finns tillgängliga för 501(c)(3)-organisationer.
För mer information, vänligen kontakta författarna Caryn G. Pass, Walter R. Calvert eller Davis V.R. Sherman.