Tänker du köpa ett flerfamiljshus? STOP! Vänta tills du läser det här!

(Följande är ett utdrag ur den nya boken från BiggerPockets, The Book on Rental Property Investing. Om du vill köpa fler hyresfastigheter i år, hämta ett exemplar idag!)

Det är ingen hemlighet att jag älskar flerfamiljsfastigheter.

Jag pratar om dem i podcasten.

Jag pratar om dem i böcker.

Jag pratar om dem på lokala BiggerPockets-möten.

Men är multifamiljelägenheter rätt för alla?

Nej.

Bara för att någon kille på en blogg/podcast/webbinarium säger att det är bra betyder det INTE att du ska gå ut och köpa en. Det finns för- och nackdelar med att investera i flerfamiljshus jämfört med enfamiljshus.

Därför tänkte jag idag ge dig en snabb sammanfattning av för- och nackdelarna med att investera i flerfamiljshus för att hjälpa dig att avgöra om det är rätt väg för dig. Men först…

Vad är multifamiljebostadsinvesteringar?

Multifamiljebostäder är byggnader med mer än en enhet.

En multifamiljebostad kan vara så liten som två enheter i en duplex eller så stor som tusentals enheter i ett stort lägenhetskomplex. Få människor köper någonsin ett flerfamiljshus för att bo i (även om jag älskar strategin med ”house hacking”, där en person bor i en enhet och hyr ut de andra enheterna), utan i stället ägs de flesta flerfamiljsfastigheter av fastighetsinvesterare som hyr ut fastigheterna till dem som inte kan – eller vill – köpa ett eget enfamiljshus.

Klassificering av flerfamiljshus delas i allmänhet upp i två kategorier: små och stora.

• Små flerfamiljshus är alla fastigheter som innehåller två, tre eller fyra enheter.
• Stora flerfamiljshus är därför fastigheter med fem eller fler enheter.

Detta är en viktig distinktion på grund av det sätt som dessa fastigheter värderas och finansieras. Mindre flerfamiljsfastigheter betraktas som ”bostäder” för de flesta långivare och ses därför inte som annorlunda än en SFR. Stora flerfamiljshus betraktas dock som kommersiella fastigheter och reglerna ändras drastiskt.

Men medan värdet på en bostadsfastighet (enfamiljshus eller små flerfamiljshus) bestäms av vad ett liknande hus nere på gatan såldes för, bestäms värdet på kommersiella fastigheter till stor del genom att man jämför den avkastning på investerat kapital som man skulle uppnå med den som andra kommersiella fastigheter nere på gatan skulle uppnå. Mer tekniskt sett baseras det på den avkastning som en investerare skulle uppnå om han eller hon inte använde sig av ett lån. Detta är känt som en ”cap rate”, och varje plats har en annan normal cap rate som man kan jämföra olika fastigheter mot.

Relaterat: 6 anledningar till att älska flerfamiljsinvesteringar framför enfamiljshus

Låt oss prata om för- och nackdelarna med att investera i flerfamiljsfastigheter.

Fördelar med flerfamiljsinvesteringar

Mer möjligheter till kassaflöde

Om de köps på rätt sätt, har flerfamiljsfastigheter en sannolikhet att producera positivt kassaflöde från dag ett. Dessutom kan hyrorna höjas ett litet belopp för varje enhet eller kostnaderna minskas och krusningseffekten av dessa förändringar kan orsaka enorma ökningar av kassaflödet.

Ett lån, flera enheter

Att försöka få ett lån är en lång och mödosam process som ingen tycker om. Men det är ett nödvändigt ont för de flesta fastighetsinvesterare. Detta är en stor fördel med att investera i flerfamiljsfastigheter: det finns färre lån att få! Om du skulle gå ut och köpa 20 SFRs under de närmaste åren är det 20 låneansökningar som du måste fylla i, 20 bokslutshandlingar som du måste förbereda, 20 ”ja” som du måste höra från underwritingavdelningen. Utmattande, eller hur? Istället kan du köpa ett flerbostadshus med 20 lägenheter och få bara ett lån – en ansökan, en uppsättning ekonomiska redogörelser, bara ett ja.

En försäkringspolicy

Jag hatar försäkringar. Jag förstår hur viktig den är, men försäkringsvärlden är bara så besvärlig och frustrerande. En stor del av min frus administrativa tid går åt till att bara hantera försäkringar. Vi har lådor och lådor med papper med ingenting annat än försäkringsdokument. När man investerar i en flerfamiljsfastighet har man en försäkring på den. Det är så mycket lättare att hålla reda på och hantera!

Math Over Emotion

När jag investerar i flerfamiljshus kan jag separera känslor från transaktionen mycket lättare än med ett enfamiljshus. Multifamiljära bostäder handlar om matematik, om siffror!

Affär, inte hobby

Det är dessutom mycket lättare att behandla investeringar i multifamiljära bostäder som en affärsverksamhet snarare än som en hobby på grund av djurets natur. Flerfamiljsfastigheter är utformade för att investerare ska äga och förvaltningsbolag ska sköta dem; således är kostnaden för att anlita ett sådant förvaltningsbolag ofta inräknad i kostnaden för att äga fastigheten, vilket leder till mindre hands-on-management från din sida.

Inkomstvärdering

Som jag nämnde tidigare värderas inte flerfamiljsfastigheter med mer än fem enheter på samma sätt som SFRs. Om jag skulle sälja mitt enfamiljshus till dig skulle värderaren titta på några andra enfamiljshus som är liknande och basera sin värdering på försäljningspriset för dessa andra hus. Kommersiella fastigheter värderas däremot utifrån den avkastning de ger sina ägare. Det är trots allt inte lätt att jämföra ett flerbostadshus med 24 lägenheter med ett annat flerbostadshus med 24 lägenheter med exakt samma avkastning eftersom man aldrig kommer att hitta en exakt likadan fastighet. Kommersiella investeringar är helt enkelt för olika från varandra.

Istället förlitar vi oss på cap rate för att basera värdet på. Om dessa tre fastigheter som nyligen såldes gav ägaren en avkastning på 10 %, så borde även denna fastighet göra det. Så varför är denna inkomstvärdering så viktig? Därför att värdet kan ändras internt, i stället för att förlita sig på andra, genom att helt enkelt sänka utgifterna eller höja inkomsterna. Små förändringar av inkomsten kan göra drastiska svängningar i fastighetens värde, och en kunnig investerare kan använda detta till sin fördel för att överdriva förmögenhetsuppbyggnadsprocessen.

Mindre konkurrens från husägare

När en investerare handlar efter ett enfamiljshus konkurrerar han eller hon mot tiotusentals andra som letar efter en bostad. Den största delen av denna konkurrens sker i form av icke-investerare som köper en fastighet för alldeles för mycket pengar eftersom verandan på framsidan är ”så söt” eller bakgården är ”perfekt för Fido!”. Detta kan göra konkurrensen mycket svårare, eftersom du spelar spelet med ett annat mål! När du köper flerfamiljsfastigheter konkurrerar du istället med andra investerare, vilket innebär att konkurrensen är mycket mindre.

Okej, flerfamiljsfastigheter låter ganska fantastiskt. Så vad är nackdelen? Låt oss ta reda på det.

Nackdelar med flerfamiljsinvesteringar

Dyrare

För det första kostar flerfamiljsfastigheter vanligtvis mycket mer att köpa än ett enfamiljshus. Detta kan vara ett inträdeshinder för många som försöker komma igång, så multifamiljebostäder övervägs ofta inte förrän långt senare i ens investeringskarriär. Med det sagt har mindre flerfamiljsfastigheter vissa finansieringsalternativ med lägre handpenning, och större flerfamiljsfastigheter inkluderar ofta att samla in pengar från andra människor.

Mer förvaltningsintensiv

Jag ska vara den första att erkänna det, flerfamiljshyresgäster orsakar mer huvudvärk än enfamiljshyresgäster. De är i allmänhet mer ”övergående” och har därför mycket mer dramatik i sina liv. Hyresgästerna stannar under kortare perioder, vilket kan ge betydande kostnader för ditt resultat. De ringer och klagar av mer småaktiga skäl, har svårare att betala hyran i tid och tenderar att vara hårdare mot enheterna eftersom de inte alltid känner att platsen är deras riktiga ”hem”. Som sagt, som jag nämnde tidigare förvaltas multifamiljära fastigheter ofta av tredje part, så ägaren behöver inte vara särskilt involverad i förvaltningsdramat.

Mer kunnig konkurrens

Och även om det finns mindre konkurrens från husägare när du investerar i multifamiljära fastigheter, så är de personer som du konkurrerar mot mycket mer sofistikerade än den genomsnittlige husägaren. De kan upptäcka en affär precis som du kan och har i allmänhet mycket mer kapital att köpa dessa affärer med.

Mer komplicerat

De flesta människor kan lätt sätta sig in i en investeringsfastighet med en enda familj, men ju fler enheter i en fastighet (och ju dyrare fastigheten är), desto mer komplicerat blir det hela. Plötsligt har du att göra med 20 rörliga delar i stället för bara två eller tre.

Flera att välja mellan

Avhängigt av var du bor kan det finnas en brist på tillgängliga flerfamiljsfastigheter att välja mellan. Medan enfamiljshus finns i överflöd över hela världen kan flerfamiljshus vara mer sparsamma på din ort.

Statliga bestämmelser

För att investera i flerfamiljshus och samla in pengar från andra för att finansiera det, går du slutligen in i en helt ny värld av statliga bestämmelser som dikterar vad du kan och inte kan göra medan du samlar in dessa pengar. Om du gör fel kan du hamna i en orange overall och tjäna 1,38 dollar i timmen på att servera soppa till andra vita fångar.

Relaterat: Anatomi av ett fantastiskt erbjudandepaket för din nästa multifamiljeaffär

Så, ska du investera i flerfamiljshus?

Ska du investera i flerfamiljshus? Eller hålla dig till enfamiljshus? Eller kommersiellt? Eller råmark? Eller något annat?

Jag önskar att det var så enkelt.

Jag tänker inte vara killen som säger: ”Det här är den rätta vägen” eller ”Det här är det enda sättet att investera!”

Det finns aldrig en rätt väg, men det kan finnas en rätt väg för dig.

Mitt mål är att hjälpa dig att se för- och nackdelarna med varje val och låta dig väga alternativen och fatta det bästa beslutet för dig och din familj. Dessutom, även om jag tror att det är bra att fokusera på en nisch, är det möjligt att försöka investera i antingen enfamiljshus eller flerfamiljshus och bara se vad som dyker upp först.

Så länge du är villig att göra jobbet och lära dig att köra siffrorna på endera kan du sträva efter båda och köpa det som korsar din radar först.