”USA kan stå inför den allvarligaste bostadskrisen i sin historia.” Så börjar ett memo, som publicerades av en grupp amerikanska bostadspolitiska experter förra månaden, om en hotande vräkningsnödsituation. Mellan 30 och 40 miljoner amerikaner kan snart tvingas bort från sina hem, varnar författarna, efter att COVID-19-skydd och stödpaket löper ut. Men bostadskrisen i USA är inte enbart en produkt av pandemin. Den har snarare byggts upp i tysthet under ett halvt sekel. Restriktiv zonindelning och bygglagstiftning har lett till en akut brist på bostäder, vilket har drivit upp fastighetspriserna allt högre – och gjort dem oåtkomliga för ett växande antal amerikaner.
Förbudet av bostäder till överkomliga priser har konsekvenser för hela den amerikanska ekonomin. Den hindrar människor inte bara från att hyra eller köpa bostäder på de orter där de bor utan också från att flytta till platser med större ekonomiska möjligheter. Därmed förstärks ojämlikheten mellan olika regioner och den allmänna ekonomiska tillväxten hämmas. Restriktioner för tätbebyggelse i stadsområden leder också till utspridning, vilket bidrar till klimatförändringarna.
Men bostadsbrist är inte oundviklig, och inte heller dess konsekvenser. USA:s rivaler har haft relativt små problem med att öka bostadsutbudet. Ryssland har mer än fördubblat sin årliga takt i bostadsbyggandet under de senaste 20 åren. Under decenniet fram till 2010 byggde Kina bostäder motsvarande två Spanien eller ett Japan. Andra rika demokratier, som Japan, Tyskland och Schweiz, har undvikit många av de problem som Förenta staterna för närvarande står inför.
Kungadömet är ett av de enda andra utvecklade länderna med ett bostadsproblem som kan mäta sig med det i USA. Men förra månaden meddelade den brittiska regeringen att den planerar de mest omfattande reformerna på en generation – ett försök att åsidosätta de lokala planeringsföreskrifter som hämmar nytt bostadsbyggande och öka bostadsutbudet i hela landet. Amerikanska beslutsfattare bör ta del av detta. Om Washington vill främja en snabbare ekonomisk tillväxt, eller till och med bara dra sig ur den nuvarande koronavirusinducerade recessionen, måste man ta bostadspolitiken på allvar. Och de bör börja med att titta utomlands.
KONSEKVENSERNA AV RUNAWAY APPRECIATION
Under det senaste halvseklet har bostadspriserna i många av USA:s mest produktiva städer skjutit i höjden. I New York och Los Angeles har de fördubblats efter justering för inflationen. I San Francisco har de tredubblats. I hela landet ökade medianhyran med 61 procent i reala termer mellan 1960 och 2016 – en period då medianhyresgästens inkomst bara ökade med fem procent. I dag spenderar en av fyra amerikanska hyresgäster mer än hälften av sin inkomst på boende. Och även före pandemin sov omkring 200 000 amerikaner i parker, övergivna byggnader eller bilar varje natt. Den siffran är säkert högre nu.
Skyhöga bostadspriser kan vara en välsignelse för husägare, men de kräver mer omfattande kostnader av samhället. De avskräcker arbetstagare med lägre inkomster från att flytta till de platser där det finns mest möjligheter, och driver dem till fattigare platser där de sannolikt kommer att vara mindre produktiva. Enligt ekonomerna Chang-Tai Hsieh och Enrico Moretti minskade denna brist på rörlighet den totala tillväxten i USA med mer än en tredjedel mellan 1964 och 2009. Inkomsterna i olika delstater slutade att konvergera och de regionala ojämlikheterna hårdnade. Om byggnadsrestriktionerna i bara tre amerikanska städer – New York, San Francisco och San Jose – skulle lättas upp till samma nivå som i medianstaden i USA, beräknar Hsieh och Moretti att USA:s BNP skulle öka med så mycket som nio procent. Med andra ord kostar bostadsregleringar i städer med hög produktivitet USA motsvarande New York State’s BNP varje år.
Bostadsregleringar i städer med hög produktivitet kostar USA motsvarande New York State’s BNP varje år.
Överdriven bostadsreglering har också icke-ekonomiska kostnader. När städerna inte kan växa högre expanderar de utåt, vilket hotar ekosystemen. Byggnadsrestriktionerna är strängast – och bostadspriserna högst – i de delar av USA som har de lägsta utsläppen av växthusgaser per capita. Genom att begränsa ny bebyggelse driver områden i landet med de lägsta utsläppen ny bebyggelse till områden med högre utsläpp. När de stigande bostadspriserna tvingar människor att bo längre bort från sina arbeten leder längre pendlingssträckor och ökad trafik till ännu mer utsläpp. Utan en reform av markanvändningen kommer huspriserna att fortsätta att stiga kraftigt, med konsekvenser som sträcker sig långt utanför landets mest välbärgade städer.
RACEN OCH ”HOMEVOTING”
Bostadskrisen i USA är delvis en produkt av landets besvärliga rashistoria. Samhällen har länge använt sig av bestämmelser om markanvändning för att upprätthålla rasåtskillnad, ofta med aktivt stöd av den federala regeringen. Ingenstans var detta mer sant än i de förorter som växte upp runt de amerikanska städerna efter andra världskriget. Lokalt sanktionerad rasåtskillnad i bostäderna, i kombination med diskriminering från hypotekslånare och fastighetsmäklare, gjorde att dessa samhällen nästan uteslutande var vita – ett arv som lever kvar än i dag. En liknande dynamik rådde i städerna. Statsvetaren Jessica Trounstine har visat att städer som var övervägande vita 1970 har tenderat att låsa fast den demografiska profilen med restriktioner för markanvändning som inte är rasmässigt uttryckliga men som har en segregerande effekt – t.ex. begränsningar för flerfamiljshus eller bostäder till överkomligt pris. Som ett resultat av detta är det troligt att städer som var vitare än sina respektive storstadsområden 1970 har restriktiva markanvändningsmönster i dag och att de också har upplevt orimliga ökningar av boendekostnaderna.
Rasistiska motiv är fortfarande en faktor i överdrivna byggnadsrestriktioner. Men det är också ekonomiskt egenintresse. Amerikaner tenderar att stödja byggandet av fler hus – men inte i närheten av sina egna. Husägare från båda de stora politiska partierna motsätter sig ofta lokal utveckling, och de gör det oavsett deras uttalade ideologiska engagemang. Även när forskare visar liberala husägare budskap där fördelarna med att bygga nya bostäder för låg- och medelinkomstfamiljer hyllas, fortsätter dessa husägare att motsätta sig nybyggnationer. Konservativa, som teoretiskt sett stöder fria marknader och avreglering, är inte mer entusiastiska över nya bostadsbyggen i närheten av sina hem. Orsaken är enkel: husägare av alla politiska övertygelser är rädda för hot mot värdet på sin egendom – ofta deras viktigaste tillgång – och är motiverade att använda sitt inflytande i valurnorna för att skydda den.
Den centrala klyftan i bostadspolitiken är mellan människor som äger bostäder och de som inte gör det.
Den centrala klyftan i bostadspolitiken är med andra ord inte partipolitisk: den är mellan människor som äger bostäder och de som inte gör det. I Kalifornien och Texas är ”homevoters”, för att använda den term som myntades av ekonomen William Fischel, mer benägna att delta i kommunfullmäktigemöten och donera pengar till kandidater, enligt en ny artikel av statsvetaren Jesse Yoder. Ett annat arbetsdokument av Yoder och Andrew B. Hall visar att hemägande leder till högre grad av deltagande i lokala val – och ju dyrare bostaden är, desto mer sannolikt är det att ägaren röstar. Den ökade valdeltagandet bland husägare är nästan dubbelt så stort när frågor om zonindelning finns med på valsedeln.
Brytning av dödslåset
Arvet av rasåtskillnad och den politiska makten hos ”hemmaväljare” kan tillsammans tyckas göra stigande huspriser oundvikliga i USA:s kuststäder. Men erfarenheterna från andra länder visar på andra möjligheter. I slutändan är överkomliga bostäder ett politiskt val. Även om bostadspolitiken tenderar att vara lokal – särskilt i USA – finns det sätt för nationella regeringar att påverka den.
På 1980-talet stod Japan inför en liknande situation som den som USA står inför idag. Bostadspriserna steg snabbt i huvudstaden Tokyo. Men i början av 2000-talet antog den nationella regeringen en rad reformer som övertog kontrollen över markanvändningen och minskade lokala motståndares möjligheter att blockera nya bostadsbyggen. Regeringen lättade sedan på planeringsrestriktionerna i Tokyo och tillät högre och tätare byggnader. Sedan dess har bostadsbyggandet i staden ökat med 30 procent. Under 2014 påbörjades byggandet av fler nya bostäder i Tokyo än i hela delstaten Kalifornien eller i hela England. Medan det genomsnittliga priset på en bostad i San Francisco och London ökade med 231 procent respektive 441 procent mellan 1995 och 2015, förblev det i Tokyo i stort sett oförändrat.
Andra avancerade demokratier som Schweiz och Tyskland har undvikit en galopperande värdeökning genom att hålla andelen bostadsägare lägre – och på så sätt minska den politiska makten hos de ”hemmasittare” som skulle kunna motsätta sig nybyggnationer. I Schweiz, där andelen husägare bara är 40 procent (jämfört med cirka 68 procent i USA), byggs nästan dubbelt så många hus per person varje år som i USA. De schweiziska huspriserna har stigit mindre än i något annat utvecklat land under det senaste århundradet. I Tyskland, som har en liknande andel husägare som Schweiz, har de genomsnittliga reala huspriserna inte ökat sedan 1980.
Men den kanske mest relevanta parallellen för amerikanska beslutsfattare är Storbritannien. Efter andra världskriget begränsade den brittiska regeringen bostadsutvecklingen och skapade ”gröna bälten” runt städerna, inom vilka byggandet begränsades. Man antog också ett planeringssystem som gav lokala råd betydande befogenheter att lägga in veto mot utvecklingsplaner från fall till fall. (En stor del av Kontinentaleuropa tillåter däremot byggnation så länge byggherrarna uppfyller vissa standarder – även om lokalbefolkningen motsätter sig detta). Det är kanske inte förvånande att efterfrågan på bostäder i Storbritannien vida överträffat utbudet. Under det senaste halvseklet har Storbritannien byggt hälften så många bostäder som Tyskland, och bostadspriserna – men inte inkomsterna – har ökat snabbare än i något annat land inom Organisationen för ekonomiskt samarbete och utveckling. London har under tiden blivit en av de dyraste städerna i världen för hyresgäster.
Den brittiske premiärministern Boris Johnson kom in i ämbetet med löfte om att ”bygga, bygga, bygga”, och förra månaden tillkännagav hans regering den största omstöpningen av planeringssystemet på årtionden. Regeringens föreslagna reformer skulle göra Storbritanniens planeringssystem mer likt det europeiska och ge lokalbefolkningen mindre kontroll över utvecklingen. De lokala myndigheterna skulle vara tvungna att dela in mark i områden som antingen ska utvecklas eller skyddas. Förslag om att bygga på tomter som är avsedda för utveckling skulle få automatiskt tillstånd, så länge de uppfyller vissa standarder. Johnsons förslag skulle också innebära att de lokala råden skulle förlora en del av sina planeringsbefogenheter och att bindande mål för bostadsbyggandet skulle fastställas. Johnsons reformer har ännu inte blivit lag, och de kommer att få ett hårt mottagande i parlamentet: lokala konservativa politiker och oppositionspartiet Labour väntas göra ett hårt motstånd.
Med tanke på likheterna mellan bostadskriserna i Storbritannien och USA bör amerikanska politiker ägna stor uppmärksamhet åt denna pågående strid om markanvändning. Framför allt bör de notera vikten av ett nationellt ingripande för att hantera skenbart lokala bostadsproblem. För att övervinna dödlägen på bostadsområdet måste nationella regeringar ibland agera – eller uppmuntra lokala regeringar att agera, genom morötter eller pekpinnar.
Tyvärr har USA:s president Donald Trumps administration fört USA i fel riktning. Under de första åren av hans administration upprepade ministern för bostads- och stadsutveckling, Ben Carson, den tidigare administrationens kritik av regleringsmässiga hinder för bostadsbyggande och föreslog att man skulle hålla inne federala medel från förorter som inte lyckades reformera sina bestämmelser om markanvändning för att möjliggöra mer utveckling. Men Trump har sedan dess bytt taktik – han lovar att ”skydda USA:s förorter” och säger till invånarna ”som lever sin förortsdröm” att ”ni kommer inte längre att besväras eller skadas ekonomiskt av att det byggs bostäder för låginkomsttagare i ert bostadsområde”. Om Trump vinner omval i november är utsikterna för en förnuftig reform av markanvändningen dystra.
Demokraternas presidentkandidat Joe Biden har däremot meddelat att han kommer att göra vissa federala bidrag för transport och samhällsutveckling beroende av planer på att tillåta mer bostadsbyggande. Biden vill också utöka Section 8 housing vouchers, som ger bostadsbidrag till hyresgäster med låga inkomster, och förlänga 300 miljoner dollar i bidrag för tekniskt stöd till delstater och kommuner för att hjälpa dem att avskaffa uteslutande zonindelningsregler.
Biden-kampanjens förslag är en bra början. Men oavsett vem som vinner i november bör den federala regeringen se till att reformen av markanvändningen inte hamnar i skymundan. Pandemin har förvärrat problemet med bostäder till överkomliga priser i USA, men den har också gett den federala regeringen en extraordinär möjlighet att ta itu med en långvarig fråga. Den federala regeringen bör erbjuda kontantlösa lokala myndigheter extra medel i utbyte mot områdesreformer. Genom att göra detta kan Washington välja att bidra till att lindra den nationella krisen när det gäller bostäder till överkomliga priser.