Varför säljs inte mitt hus?

De 10 största problemen som hindrar ditt hus från att säljas:

Den magiska frågan… Den som höjer blodtrycket hos den genomsnittlige fastighetsmäklaren. Den fruktade: ”Varför säljer inte mitt hem?”

Normalt sett besvaras denna fråga med ett konserverat svar från någon av de tre stora aktörerna. Pris, skick eller läge. Visst, det finns tillfällen då någon av dessa frågor är boven i dramat och agenten kanske bara saknar färdighet eller marknadskunskap för att fullt ut förklara varför. Dessa problem är dock inte vad vi kommer att titta på idag. Vi ska kolla in några av de mer intrikata problemen som kan påverka aktivitet, visningar och till och med erbjudanden.

Fråga nr 1. Bostaden är inte geokodad på rätt sätt och visas därför inte i kartundersökningar

Enligt National Association of Realtors® Profile of Home Buyers and Sellers från 2011 angav 35 % av köparna sin fastighetsmäklare som källa till att de upptäckte den fastighet som de slutligen köpte.

Mitt favoritsätt att söka efter fastigheter när jag hjälper köpare är att ange deras kriterier och rita en cirkel på kartan runt deras önskade kvarter/områden. Detta gör det möjligt att inkludera andra kvarter som köparen kanske har förbisett. Men ditt hus kommer inte att dyka upp om agenten inte har kartlagt det i MLS på rätt sätt.

Uppdrag #2. Dina bilder är… hemskt dåliga! (Eller, i vissa fall, obefintliga)

Detta är ett av de vanligaste problemen som jag ser när jag sorterar igenom listor på MLS. Sidanmärkning, se till att din agent laddar upp bilderna så snart fastigheten hamnar på MLS. Många gånger lägger en agent in en ny lista men underlåter att bifoga bilder på några dagar. Den första vågen av köparintresse kommer att ha missats eftersom de inte hade något att titta på.

Man får ingen andra chans att göra ett första intryck!

Mer om bildernas effekt på den övergripande marknadsföringen av bostaden… Jag tog nyligen emot en lista som hade varit på marknaden hos en annan mäklare i nio månader utan att ha något att visa upp. Det var listat för 279 900 dollar när det gick av och vi listade det på nytt för 274 900 dollar. Visserligen gjordes en liten prisjustering, men som du kan föreställa dig – de flesta som är listade på 279 900 dollar skulle förmodligen vara villiga att ta 274 900 dollar. Lång historia kort, vi var bara på marknaden i 6 dagar innan vi fick flera erbjudanden och slutligen accepterade ett erbjudande till fullt pris (med ägaren som gjorde cirka 1 000 dollar i reparationer).

Kan bilder göra så stor skillnad varje gång? Nej, men det är oerhört viktigt att se till att de görs på rätt sätt. Bilderna från den gamla annonsen kontrasteras mot bilderna från min annons nedan (klicka för att förstora). Du kan se hur detta kan göra skillnaden mellan att en online-köpare klickar sig vidare till nästa annons eller stannar upp och planerar en visning!

Upplaga #3. Felaktig fastighetsinformation.

Har du faktiskt gått in på nätet för att kontrollera och verifiera antalet sovrum, badrum, kvadratmeter, garagetyp etc.? Detta är alla uppgifter som spelar en tidig roll för att en köpare ska eliminera fastigheter från sin sökning. Se exemplet nedan. Den här fastigheten är listad för över 900 000 dollar och rutan för kvadratmeter visar ”noll”. Den mäklare som skrev in fastigheten råkade sätta kvadratmeterantalet i rutan ”additional detached heated sq ft” (ytterligare fristående uppvärmda kvadratmeter). Vilket skulle tyda på att det finns en riktigt stor svärmorssvit! Ännu viktigare är att någon som gör en sökning på nätet efter bostäder mellan 4 000 och 5 000 kvadratmeter inte skulle hitta den här fastigheten…

Uppdrag #4. De offentliga anmärkningarna berättar inte hela historien.

Har du någonsin själv letat på nätet efter en bostad och stött på det generiska språkbruk som bankerna använder när de säljer fastigheter? Till exempel:

Denna bostad säljs i befintligt skick utan några garantier… Bla, bla, bla.

Frustrationerande eller hur?

Ja, det är så köparna ser på en dåligt formulerad, eller undersökt, beskrivning.

Säkerställ att din beskrivning berättar en historia. Eftersom syndikeringssajter (Zillow, Trulia, & Yahoo Real Estate) kommer att matcha den beskrivning som anges i MLS. Så gör den bra!

Men förväxla inte ”lång” med ”bra”. Ibland är mindre verkligen mer. Även den enklaste beskrivningen kan göra skillnaden mellan att någon bokar en tid för att se det – eller inte.

Finally, I’ve found that there’s a certain mindset attached with a buyer who wants to look at (and make a offer on) a property that has a bad description… They’re called Bargain Hunters!

Issue #5. Din representant har ett dåligt rykte bland mäklarna.

Vad sägs om att köparens representant har fyra bostäder som de hjälper sin köpare att välja mellan. Alla dessa bostäder uppfyller deras köpares bostadsönskemål/behov. Vad kan spela en roll för att eliminera fastigheter från den listan? Du har det! Mäklaren. Det är uppenbart att en bra mäklare inte kommer att skvallra om en annan mäklare (se artikel 15 i Realtor® Code of Ethics). Men om de vet att den listade mäklaren är ökänd för att inte svara på telefonsamtal, vara envis och defensiv under förhandlingar och närma sig verksamheten med en hänsynslös övergivenhet – skyddar de faktiskt sin köpare från en potentiellt frustrerande och till och med skadlig förhandlingsprocess.

Hur kontrollerar man om det finns ett sådant problem? 1) Kontrollera deras licens för klagomål på DBPR:s webbplats. 2) Fråga runt. 3) Lita på din magkänsla.

Som ordspråket säger,

Ett gott namn är mer önskvärt än stora rikedomar…

Uppdrag #6. Ofullständig information om fastigheten eller samhället.

Golf, pool, klubbhus, landskapsplanering, träningsmöjligheter… Vad täcker din avgift för bostadsrättsförening? Eller har ni ens HOA-avgifter? Säljarens antagande är normalt att en köpare som överväger grannskapet (eller dennes agent som visar fastigheten) redan känner till allt som området erbjuder. Inte alls!

Om din agent inte vet, vem ska då informera potentiella köpare och deras agenter?

Mitt råd: skaffa ett informationspaket från föreningen som du kan inkludera i MLS-dokumenten, och fyll i ett fullständigt informationsblad om hemmets alla funktioner och tillägg.

Upplaga nummer 7. Köparna kan inte komma in!

Ovanstående är ett exempel på visningsinstruktioner som en mäklare måste kontrollera innan han/hon får tillträde till en fastighet. Det finns få saker som är mer frustrerande än att behöva ta sig igenom flera hinder för att planera en visning. Ibland är detta oundvikligt – till exempel när en bostad är bebodd av en hyresgäst och det krävs 24 timmars varsel. Det händer dock ofta att den listade mäklaren är den enda kontaktpunkten för en fastighet och att de aldrig svarar i telefonen eller besvarar röstmeddelanden!

Om en mäklare säger till dig att de (personligen) hanterar alla sina visningsbeställningar… Spring!!! Det är praktiskt taget omöjligt för en person att vara tillgänglig dygnet runt.

Exempel:

Sedan förra veckan visade jag ett hem i San Marco för en köpare, och vid ankomsten insåg jag att det fanns en låsbox som krävde en kod. I visningsinstruktionerna angavs att det fanns en elektronisk låskassa (som fastighetsmäklare har en elektronisk nyckel till), så jag hade uppenbarligen inte ringt för att be om koden till låskassan. Medan jag stod utanför ringde jag till mäklaren (den enda kontaktpunkten) flera gånger för att försöka få tag på koden, och jag har fortfarande inte fått något svar nästan en vecka senare!

Aktuell fråga nr 8. Din listning syndikeras inte till andra webbplatser.

Det har varit en hel del turbulens bland fastighetsmäklarna om att skicka data till webbplatser som Zillow & Trulia (om du är nyfiken kan du hitta en artikel om ämnet här). Det här är inte platsen för den diskussionen, men du bör veta att din mäklare kanske (utan att veta om det) har stängt av din bostadslista till några av de stora aktörerna inom fastighetsbranschen på nätet.

Upplaga #9. Köparens provision är inte konkurrenskraftig.

Provisioner, ja, är helt förhandlingsbara i delstaten Florida. Och jag kommer, oavsett provision, att visa en fastighet för en av mina köpare som begär en visning. Med detta sagt konkurrerar ditt hem med andra på marknaden om en potentiell köpare. När det kommer till kritan, om den andra fastigheten erbjuder en agent en något högre provision, vilken tror du att de hellre vill sälja?

3 steg till ett konkurrenskraftigt erbjudande:

1. Analysera konkurrensen för att avgöra vad som är genomsnittligt/vanligt för ditt område eller din närhet.
2. Var något bättre än resten
3. Öka provisionssatsen istället för att erbjuda en bonus. Det är mer upptäckbart ur agentens perspektiv och därför mer sannolikt att ge dig den önskade ”kicken” i aktivitet och intresse

Nedan följer en studie som gjordes på Jacksonville-marknaden för att fastställa effekten av olika provisionssatser på den genomsnittliga tiden på marknaden och förhållandet mellan list- och försäljningspris.

Uppdrag #10. Din mäklare är inte aggressiv.

Får du visningar men inga bud?

Inträder: Det omvända erbjudandet

Vad är ett ”omvänt erbjudande”? Glad att du frågade…

Föreställ dig en köpare som väljer mellan två eller tre fastigheter (händer hela tiden) och de väntar på ett ”tecken” innan de väljer vilket hem de ska lägga ett bud på. Ett omvänt erbjudande kan vara precis vad läkaren ordinerat!

Normalt sett lämnar en köpare ett erbjudande till en säljare… Ett omvänt erbjudande är helt enkelt en omvänd roll. Säljaren och dennes mäklare sätter ihop ett köpe- &försäljningsavtal tillsammans med andra tillägg och presenterar det för den potentiella köparen.

Här är nyckeln – ett omvänt erbjudande måste leverera en engångsfördel till den specifika köparen. Om de flyttar från en annan ort och inte har några möbler: ”Vi lämnar möblerna i vardagsrummet/matsalen om vi kan komma överens om priset/villkoren för fastigheten före veckans slut”. Det spelar ingen roll vad fördelen är, bara att den är specifik för den här köparen och har en begränsad tidsram.

Det är i princip att ta lite kreativitet och blanda den med lite proaktivitet, vilket oftast kommer att skapa en försäljning!

NOTES:

Ibland kan orsaken till att ditt hem inte säljs vara… du! Det låter hårt, men om du har tackat nej till mer än en visning, inte gör det lätt att visa (ingen låda), vägrar att städa upp i huset eller inte lämnar huset när en potentiell köpare tittar på det (det är lite obehagligt att ha ägaren som tjuvlyssnar hela tiden) – så kanske du måste gå utanför din bekvämlighetszon lite grann för att få hemmet sålt.

Detta inlägg har inspirerats av Brian Copeland från NashvilleandBeyond.com. Om du någonsin är i behov av en fastighetsmäklare i Nashville är han din kille!