Cidades com populações em rápido crescimento devem recorrer ao zoneamento e planejamento do uso do solo para criar áreas densas e urbanas. Singapura, por exemplo, implementou o zoneamento de inclusão para ajudar os residentes da classe trabalhadora a pagar casas perto do centro da cidade. (Foto Niels de Vries / Flickr)
Onde você se sentiria mais seguro caminhando sozinho às 3 da manhã: uma rua movimentada e muito traficada, ou uma seção pouco povoada de uma cidade em expansão? A maioria das pessoas provavelmente escolheria a primeira. De facto, densidades populacionais mais elevadas podem fazer com que as ruas da cidade se sintam mais seguras a qualquer hora – ao mesmo tempo que fomentam a actividade comercial e dão às cidades um carácter atractivo e movimentado.
O planeamento e ordenamento do território são as principais ferramentas das cidades para aumentar a densidade e suportar serviços de alta qualidade. O planejamento do uso do solo orienta amplamente o desenvolvimento, enquanto as leis de zoneamento regulamentam áreas específicas do terreno e ditam como elas podem ser usadas. Sem estes regulamentos e incentivos, muitos promotores continuarão a construir onde for mais eficiente em termos de custo: fora da cidade. Por exemplo, o zoneamento Euclidiano – ou de uso único – é o estilo dominante de zoneamento e é freqüentemente culpado por incentivar a expansão porque divide os terrenos em zonas residenciais, comerciais e industriais segregadas.
Zonamento Euclidiano. (Gráfico: A Cidade de Crystal Lake, Illinois)
No entanto, existem ferramentas alternativas que as cidades podem usar para aumentar a densidade, incluindo: bônus de densidade, zoneamento de inclusão, zoneamento de incentivo, montagem do terreno e zoneamento de densidade graduada. Agrupamos estes em 3 tipos de ferramentas de zoneamento e planejamento de uso do solo que as cidades podem usar para promover densidade e crescimento:
(1) Bônus de densidade
Bônus de densidade permitem aos desenvolvedores construir mais densamente do que o normalmente permitido em troca do fornecimento de um bem público, como habitação acessível. Esta ferramenta de zoneamento consegue duas coisas: (1) os desenvolvedores podem construir unidades adicionais, aumentando o lucro potencial, e (2) as áreas pouco povoadas tornam-se mais densas. Por exemplo, em vez de construir uma casa unifamiliar em um grande loteamento, um promotor seria incentivado a construir vários condomínios acessíveis – um projeto que de outra forma não seria legal. O zoneamento por densidade é semelhante ao zoneamento por incentivos, pois faz exceções às regulamentações de densidade em troca de algum benefício público.
Um exemplo de como isso pode funcionar na prática é Ontário, Canadá, que em 1983 decretou a Seção 37, permitindo que os incorporadores construíssem além das restrições de densidade existentes em troca de “instalações, serviços ou assuntos”. O Conselho Municipal de Ontário interpretou isto como significando contribuições em dinheiro ou bens públicos, tais como um parque local. Cidades em expansão como Toronto foram autorizadas a ligar o crescimento económico a melhorias nos serviços e habitação acessível. Os bónus de densidade serviram a cidade ao encorajar o desenvolvimento de alta densidade e beneficiaram os cidadãos através da expansão das instalações e serviços públicos. E, só a partir de 2007-2011, a legislação de bônus de densidade S37 forneceu a Toronto $136 milhões em contribuições em dinheiro.
(2) Zoneamento de Inclusão
O zoneamento de inclusão exige que os novos projetos de construção incluam uma certa porcentagem de unidades acessíveis. Este tipo de zoneamento complementa o aumento da densidade, assegurando que indivíduos de baixa e média renda e de diferentes origens étnicas e raciais – que muitas vezes são empurrados para fora de áreas urbanas densas e bem servidas – possam ter condições de viver dentro da cidade. O zoneamento inclusivo garante que o desenvolvimento não desloque populações pobres e minoritárias – resultando em uma força de trabalho também mais estável e confiável para as cidades.
Em Cingapura, por exemplo, o zoneamento inclusivo reuniu com sucesso diferentes comunidades étnicas, o que, à luz dos motins raciais de Cingapura nos anos 60, foi uma tarefa difícil. O Conselho de Habitação e Desenvolvimento de Singapura (HBD) conseguiu isso ao permitir que os indivíduos comprassem casas através da mobilização dos seus recursos de pensão. Esta forma de habitação inclusiva levou a que 90 por cento dos cingapurianos fossem proprietários de casas, com 80 por cento a viverem em habitações patrocinadas pelo público. É importante notar que o HBD também tomou medidas para garantir a diversidade através de sua Política de Integração Étnica.
(3) Assembléia de Terrenos e Zoneamento de Densidade Graduada
Finalmente, a assembléia de terrenos – um tipo de planejamento de uso do solo – é um processo de consolidação de pequenos lotes de terra em lotes maiores, a fim de reestruturar áreas subutilizadas. Uma forma de utilizar a montagem do terreno para alcançar a densidade é através do zoneamento de densidade graduada (GDZ). A GDZ incentiva os promotores a construir edifícios de maior densidade em grandes parcelas de terreno e construir estruturas menos densas em pequenos lotes de terreno. Em última análise, encoraja o uso eficiente de terrenos urbanos premium para um desenvolvimento mais denso.
Consider Gujarat, Índia, onde a montagem de terrenos tem sido bem sucedida no desenvolvimento de infra-estrutura – um componente chave para uma boa densidade. A Lei de Planejamento Urbano e Desenvolvimento Urbano de Gujarat foi emendada em 1999 para permitir ao governo apropriar-se de terrenos para a construção de infra-estrutura. Como resultado, a satisfação dos proprietários de terras na área aumentou e os projetos de desenvolvimento correram dentro do cronograma.
Um lote de terra antes (esquerda) e depois (direita) da assembléia de terras foi usado. (Gráfico: Affordable Housing Institute)
Moving Away From Single-Use Zoning Toward Public Engagement
Planeamento e zoneamento de uso único podem ser usados de forma inovadora para garantir a equidade e aumentar a densidade. No entanto, o desenvolvimento e implementação de regulamentos de zoneamento deve ser um processo cooperativo que envolva o público. As abordagens de cima para baixo do zoneamento muitas vezes alienam os cidadãos e lutam para atender adequadamente às necessidades dos residentes e proprietários de empresas.
Cidades densas são mais eficientes, equitativas e vibrantes. O primeiro passo é se afastar do zoneamento de uso único. Em vez disso, os líderes das cidades devem buscar ferramentas de planejamento e zoneamento de uso do solo para evitar a expansão e garantir o desenvolvimento sustentável.