Desta vez, no ano passado, o CDB de Chicago estava repleto de novos empreendimentos multifamiliares. Simplesmente não havia oferta suficiente para saciar a procura dos inquilinos que queriam viver no centro da cidade. No entanto, muita coisa mudou no ano passado, e o mercado de aluguel no Loop e bairros vizinhos está contra as cordas.
Há uma série de obstáculos em frente ao mercado multifamiliar do centro de Chicago. A pandemia é apenas a mais recente, embora certamente a mais impactante, pelo menos a curto prazo. Os impostos imobiliários mais elevados são transmitidos aos inquilinos sob a forma de rendas mais elevadas. Muitos citam a Portaria de Requisitos Acessíveis da cidade como um impedimento para novos empreendimentos. O facto é que antes de alguém ter ouvido falar da COVID-19, o mercado do centro da cidade começava a arrastar-se no início do ano, pelo menos em termos de nova oferta, por estas razões e devido ao aumento dos custos de construção.
Agora, no entanto, a oferta não será um problema, uma vez que muitos estão a optar por se mudarem para os subúrbios quando os seus arrendamentos expiram. A última pesquisa da Integra Realty Resources mostrou que a ocupação multifamiliar no centro da cidade caiu para 89,2 por cento – o valor mais baixo que esta métrica atingiu desde 2002. Esse número provavelmente diminuirá ainda mais durante o terceiro trimestre.
“Nós certamente acreditamos na viabilidade do mercado do centro da cidade”, disse Ron DeVries, MAI, diretor administrativo sênior da Integra Realty Resources. “Há muitas razões convincentes para viver no centro da cidade”. É que neste momento, muitas dessas razões, não existem”. Todas as amenidades – a vida noturna, o pequeno deslocamento para o trabalho, restaurantes e compras – o mercado está operando em uma base mais limitada”
As propriedades da Classe A são geralmente as primeiras a ver o mais rápido aumento ou queda nas rendas devido às flutuações do mercado”. Este ano, os preços têm caído para a classe B. Durante o primeiro trimestre, as rendas caíram 7,7% entre os edifícios da Classe A; no segundo trimestre, as rendas aceleraram para 12,4%. Uma vez que os produtos A e B estão tão intrinsecamente interligados, não é de admirar que as rendas dos edifícios de Classe B tenham caído 7,3 e 14,9% no primeiro e segundo trimestres, respectivamente.
Após o bloqueio que se seguiu em Março, as taxas de retenção dos inquilinos permaneceram estáveis no início, principalmente devido às limitações na capacidade de mudança dos inquilinos e com os arrendamentos de curto prazo que os senhorios estavam a oferecer. Agora, porém, os locatários estão analisando todas as suas opções – incluindo a relocalização para localidades de menor densidade nos subúrbios e bairros periféricos da cidade.
Alguns edifícios são de baixa densidade na natureza e/ou estão localizados em bolsões de menor densidade no mercado do centro da cidade. Estas propriedades geralmente têm se saído melhor. Para o resto do mercado, as concessões estão em alta – com ofertas de um, dois ou mesmo três meses de renda – num esforço para travar a migração dos inquilinos.
“Chegámos ao fim da época de arrendamento”, disse DeVries, “por isso, neste momento, muitos proprietários estão apenas a lutar para preencher o maior número possível de unidades vagas antes do Inverno”, “
O desespero do mercado multifamiliar do centro da cidade não está necessariamente na exultação do mercado suburbano. Em primeiro lugar, não é um cenário de um-para-um apartamento para um apartamento. Os inquilinos com capital suficiente e emprego estável podem finalmente saltar para a propriedade da casa com taxas tão baixas como elas são. No outro extremo do espectro, os inquilinos que enfrentam dificuldades financeiras podem avançar com a família até que a sua situação se estabilize.
Segundo, isto é provavelmente uma perturbação a curto prazo. Uma vez que uma vacina esteja em vigor, os locatários verão um mercado no centro da cidade que foi corrigido pelos custos e retornarão ao CDB, já que as amenidades que ele oferece ainda são um poderoso atrativo.
“Acho que as pessoas vão voltar quando virem que seus escritórios estão abrindo e que têm um nível de conforto em voltar para um ambiente de trabalho seguro”, disse DeVries. “Mas até que isso aconteça, não acho que você vai ver uma grande mudança em termos de aumento da ocupação e das taxas de aluguel no centro da cidade”.
Embora o mercado multifamiliar suburbano possa não estar nivelado com novos inquilinos escapando da densidade do centro da cidade, ele ainda tem resistido muito melhor à situação atual do que o CDB. Os subúrbios viram um pouco mais de 1 por cento de crescimento anual das rendas entre Julho de 2019 e Julho de 2020. Embora os aumentos anuais de renda mais próximos dos 3% fossem a norma antes da pandemia, estes proprietários têm de se contentar com rendas e ocupação, mantendo-se estáveis durante um período tão tumultuoso. A Integra prevê que a absorção irá estagnar durante o ano 2020, atingindo aproximadamente 750 unidades. O mercado do centro da cidade provavelmente voltará aos níveis pré-pandêmicos em algum momento em 2021.