Pensando em Comprar uma Multifamília? STOP! Espere até ler isto!

(O seguinte é um excerto do novo livro da BiggerPockets, The Book on Rental Property Investing. Se procura comprar mais propriedades de aluguer este ano, pegue numa cópia hoje!)

Não é segredo que adoro propriedades multifamiliares.

Falo sobre eles no Podcast.

Falo sobre eles nos livros.

Falo sobre eles no BiggerPockets meetups local.

Mas são propriedades multifamiliares certas para todos?

Não.

Apenas porque um cara num blog/podcast/webinar diz que é ótimo DOESN’TANTO significa que você deve sair e comprar um. Há prós e contras de investir multifamiliares sobre uma única família.

Por isso, hoje pensei em dar-te um resumo rápido dos prós/cons de investir multifamiliares para te ajudar a decidir se é o caminho certo para ti. Mas primeiro…

O que é um Multifamiliar Investing?

Multifamiliares são edifícios com mais de uma unidade.

Uma multifamiliar pode ser tão pequena quanto duas unidades num duplex ou tão grande quanto milhares de unidades num grande complexo de apartamentos. Poucas pessoas compram uma multifamília para viver (embora eu adore a estratégia de “house hacking”, onde um indivíduo vive numa unidade e aluga as outras unidades), mas em vez disso, a maioria das propriedades multifamiliares são propriedade de investidores imobiliários que alugam as propriedades para aqueles que não podem – ou não querem – comprar uma casa unifamiliar própria.

A classificação multifamiliar é geralmente dividida em duas categorias: pequenos e grandes.

• Pequenos imóveis multifamiliares são quaisquer imóveis que contenham duas, três ou quatro unidades.
• Grandes imóveis multifamiliares, portanto, são aqueles com cinco ou mais unidades.

Esta é uma distinção importante devido à forma como estes imóveis são avaliados e financiados. Os imóveis multifamiliares mais pequenos são considerados “residenciais” para a maioria dos financiadores e, portanto, não são vistos como diferentes de um SFR. Grandes propriedades multifamiliares, no entanto, são consideradas imóveis comerciais, e as regras mudam drasticamente.

Embora o valor de um imóvel residencial (unifamiliar ou multifamiliar pequeno) seja determinado pelo que a casa semelhante no final da rua é vendida, o valor no imóvel comercial é em grande parte determinado pela comparação do ROI que se obteria com o de outros imóveis comerciais no final da rua. Mais tecnicamente, é baseado no ROI que um investidor conseguiria se não utilizasse um empréstimo. Isto é conhecido como uma “taxa limite”, e cada localização tem uma taxa limite normal diferente para comparar propriedades diferentes contra.

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Vamos falar dos prós e contras de investir em propriedades multifamiliares.

Pros de Investimento Multifamiliar

Mais Possibilidades de Fluxo de Caixa

Se compradas correctamente, as propriedades multifamiliares têm uma probabilidade de produzir um fluxo de caixa positivo desde o primeiro dia. Além disso, as rendas podem ser aumentadas uma pequena quantia para cada unidade ou as despesas diminuíram e o efeito de ondulação dessas alterações pode causar enormes aumentos no fluxo de caixa.

Um empréstimo, múltiplas unidades

Tentar obter um empréstimo é um processo longo e árduo de que ninguém gosta. Mas é um mal necessário para a maioria dos investidores imobiliários. Este é um enorme benefício de investir em propriedades multifamiliares: há menos empréstimos para obter! Se você fosse comprar 20 SFRs nos próximos anos, seriam 20 pedidos de empréstimo que você precisaria preencher, 20 demonstrações financeiras que você precisa preparar, 20 “yeses” que você precisa ouvir do departamento de subscrição. Exaustante, não é? Em vez disso, você pode comprar um prédio de 20 unidades de apartamentos e obter apenas um pedido de empréstimo, um conjunto de finanças, apenas um sim.

Um seguro

Eu odeio seguros. Eu entendo a importância disso, mas o mundo dos seguros é tão incómodo e frustrante. Uma boa parte do tempo administrativo da minha esposa é gasto apenas lidando com seguros. Nós temos caixas e caixas de papelada com nada mais que documentos de seguro. Quando você investe em uma propriedade multifamiliar, você tem uma apólice de seguro sobre ela. É muito mais fácil de acompanhar e gerir!

Math Over Emotion

Quando investo em unidades multifamiliares, sou capaz de separar a emoção da transacção muito mais facilmente do que com uma casa unifamiliar. Multifamiliar é tudo sobre a matemática, os números!

Business, Not Hobby

Outras coisas, é muito mais fácil tratar os investimentos multifamiliares como um negócio do que como um hobby, devido à natureza da fera. Os imóveis multifamiliares são concebidos para os investidores possuírem e gerirem empresas; assim, o custo de contratação de uma empresa de gestão deste tipo é muitas vezes contabilizado no custo de possuir o imóvel, levando a uma gestão menos prática por si.

Income Valuation

Como mencionei anteriormente, as unidades multifamiliares com mais de cinco unidades não são avaliadas da mesma forma que os SFRs. Se eu fosse vender-lhe a minha casa unifamiliar, o avaliador olharia para algumas outras casas unifamiliares que fossem semelhantes e basearia a sua avaliação no preço de venda dessas outras casas. Os imóveis comerciais, por outro lado, são avaliados com base no ROI que eles dão aos seus proprietários. Afinal, não é fácil comparar um edifício de apartamentos de 24 unidades com outro edifício de apartamentos de 24 unidades com exactamente os mesmos rendimentos, porque nunca irá encontrar esse imóvel exactamente semelhante. Investimentos comerciais são muito diferentes uns dos outros.

Em vez disso, nós confiamos na taxa de limite em que se baseia o valor. Se estas três propriedades que foram vendidas recentemente deram ao proprietário um ROI de 10%, então esta também deveria. Então porque é que esta valorização dos rendimentos é tão importante? Porque o valor pode ser alterado internamente, em vez de depender de outros, simplesmente baixando as despesas ou aumentando os rendimentos. Pequenas alterações no rendimento podem fazer oscilações drásticas no valor do imóvel, e um investidor experiente pode usar isso em seu benefício para sobretaxar o processo de construção de riqueza.

Less Competition From Homeowners

Quando compra uma casa unifamiliar, um investidor está a competir contra dezenas de milhares de outros que procuram uma casa. A maior parte desta competição é na forma de não-investidores que compram propriedades por muito dinheiro porque o alpendre da frente é “tão bonito” ou o quintal é “perfeito para o Fido! Isto pode tornar a competição muito mais difícil, porque você está jogando o jogo com um objetivo diferente! Em vez disso, quando você compra propriedades multifamiliares, você está competindo com outros investidores, o que significa que há muito menos competição.

Okay, propriedades multifamiliares soam muito bem. Então qual é a desvantagem? Vamos descobrir.

Cons of Multifamily Investing

Mais Caro

Primeiro, propriedades multi-familiares normalmente custam muito mais para comprar do que uma casa unifamiliar. Isto pode ser uma barreira à entrada para muitas pessoas que tentam começar, por isso o multifamiliar não é muitas vezes considerado até muito mais tarde na carreira de investimento. Dito isto, os imóveis multifamiliares mais pequenos têm algumas opções de financiamento de entrada mais baixas, e os imóveis multifamiliares maiores frequentemente incluem a angariação de dinheiro de outras pessoas.

Mais Intensivo de Gestão

Serei o primeiro a admiti-lo, os inquilinos multifamiliares causam mais dores de cabeça do que os inquilinos unifamiliares. Eles são geralmente mais “transitórios” e, portanto, têm muito mais drama em suas vidas. Os inquilinos ficam por períodos de tempo mais curtos, o que pode acrescentar despesas significativas ao seu resultado final. Eles ligam e reclamam por razões mais mesquinhas, têm mais dificuldade em pagar o aluguel a tempo e tendem a ser mais difíceis nas unidades, porque nem sempre sentem que o lugar é a sua verdadeira “casa”. Dito isto, como mencionei anteriormente, os imóveis multifamiliares são frequentemente geridos por terceiros, pelo que o proprietário não precisa de estar muito envolvido no drama da gestão.

Mais Pouca Concorrência

Embora haja menos concorrência por parte dos proprietários quando se investe em imóveis multifamiliares, as pessoas com quem se está a competir são muito mais sofisticadas do que o proprietário médio. Eles conseguem identificar um negócio tal como você e geralmente têm muito mais capital para comprar esses negócios.

Mais complicado

A maioria das pessoas pode facilmente embrulhar a cabeça à volta de uma propriedade de investimento unifamiliar, mas quanto mais unidades numa propriedade (e quanto mais cara essa propriedade for), mais complicado se torna tudo isto. De repente, você está lidando com 20 partes móveis em vez de apenas duas ou três.

Menos para escolher de

Dependente de onde você mora, pode haver uma falta de propriedades multifamiliares disponíveis de onde escolher. Enquanto as casas unifamiliares são abundantes em todo o mundo, as propriedades multifamiliares podem ser mais esparsas na sua localização.

Regulamentações governamentais

Finalmente, quando você investe em propriedades multifamiliares e angaria dinheiro de outros para financiá-lo, você entra num mundo totalmente novo de regulamentações governamentais que ditam o que você pode e não pode fazer enquanto angaria esse dinheiro. Se você fizer isso errado, você pode acabar usando um macacão laranja e ganhar $1,38 por hora servindo sopa para outros presos de colarinho branco.

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Então, Deve Investir em Multifamiliares?

Investir em Multifamiliares? Ou ficar com uma única família? Ou comercial? Ou em terrenos em bruto? Ou algo mais?

Queria que fosse assim tão simples.

Não vou ser o tipo que diz “Este é o caminho certo” ou “Esta é a única forma de investir!”

Nunca há um caminho certo, mas pode haver um caminho certo para si.

O meu objectivo é ajudá-lo a ver os prós e os contras de cada escolha e permitir-lhe pesar as opções e tomar a melhor decisão para si e para a sua família. Além disso, embora eu acredite que focar em um nicho é útil, é possível tentar investir em uma única família ou em várias famílias e apenas ver qual aparece primeiro.

Desde que você esteja disposto a fazer o trabalho e aprender a executar os números em qualquer um deles, você pode perseguir ambos e comprar o que cruzar o seu radar primeiro.