- Os 10 Principais Problemas Que Estão a Impedir a Sua Casa de Vender:
- Issue #1. A Casa não é geo-codificada corretamente e, portanto, não está aparecendo no Map Searches
- Issue #2. Suas fotos são… Horrendas! (Ou, em alguns casos, inexistentes)
- Issue #3. Informação incorrecta da propriedade.
- Issue #4. Os comentários públicos não contam uma história.
- Issue #5. O seu representante tem uma má reputação entre a comunidade de agentes.
- Issue #6. Propriedade incompleta, ou comunidade, informação.
- Sauda #7. Os compradores não podem entrar!
- Issue #8. Sua lista não está sendo sindicalizada para outros sites.
- Issue #9. A comissão dos agentes do comprador não é competitiva.
- Issue #10. Seu agente não está sendo agressivo.
- NOTES:
Os 10 Principais Problemas Que Estão a Impedir a Sua Casa de Vender:
A questão mágica… A que aumenta a pressão arterial do agente imobiliário médio. O temido, “Porque é que a minha casa não está a vender?!”
Normalmente, esta pergunta é respondida com uma resposta enlatada de um dos 3 grandes. Preço, Condição, ou Localização. É verdade, há momentos em que um desses problemas é o culpado e talvez o agente não tenha a habilidade ou conhecimento do mercado para explicar completamente o porquê. No entanto, esses problemas não são o que estaremos olhando hoje. Vamos verificar algumas das questões mais intrincadas que podem estar afetando a atividade, exibições e até mesmo ofertas.
Issue #1. A Casa não é geo-codificada corretamente e, portanto, não está aparecendo no Map Searches
Issue #2. Suas fotos são… Horrendas! (Ou, em alguns casos, inexistentes)
Você não tem uma segunda chance de causar uma primeira impressão!
Issue #3. Informação incorrecta da propriedade.
Issue #4. Os comentários públicos não contam uma história.
Você já esteve procurando uma casa online e se deparou com aquela verborreia genérica usada pelos bancos quando eles vendem propriedades? Por exemplo:
Esta casa está sendo vendida como está sem garantias… Blá, blá, blá.
Direitoustrador?
Bem, é assim que os compradores vêem uma descrição mal redigida, ou pesquisada.
Certifique-se de que a sua descrição está contando uma história. Porque os sites de sindicação (Zillow, Trulia, & Yahoo Real Estate) vão corresponder à entrada da descrição no MLS. Então, torne-o bom!
Mas não confunda longo – com bom. Às vezes menos verdadeiramente é mais. Mesmo a descrição mais simples pode fazer a diferença entre alguém que faz uma consulta para vê-la – ou não.
Finalmente, descobri que há uma certa mentalidade ligada a um comprador que quer olhar (e fazer uma oferta sobre) um imóvel que tem uma má descrição… Chamam-se Caçadores de Pechinchas!
Issue #5. O seu representante tem uma má reputação entre a comunidade de agentes.
Vamos dizer que o agente do comprador tem 4 casas que eles estão ajudando o comprador a escolher. Todas estas casas preenchem os desejos/necessidades de habitação dos compradores. O que pode ter um papel na eliminação das propriedades dessa lista? Você conseguiu! O agente. Agora, obviamente um bom agente não vai falar mal de outro corretor de imóveis (Veja o Artigo 15 do Código de Ética do Realtor®). Mas, se eles sabem que o agente de listagem é notório por: não retornar ligações telefônicas, ser teimoso e defensivo durante as negociações e se aproximar do negócio com um abandono imprudente – eles estão na verdade protegendo seu comprador de um processo de negociação potencialmente frustrante e até mesmo prejudicial.
Então, como você verifica tal problema? 1) Verifique a sua licença para reclamações no site DBPR. 2) Pergunte por aí. 3) Confie no seu instinto.
Como diz o Provérbio,
Um bom nome é mais desejável do que grandes riquezas…
Issue #6. Propriedade incompleta, ou comunidade, informação.
Golfe, piscina, clubhouse, paisagismo, instalações de exercício… O que cobrem todas as suas quotas HOA? Ou, você tem até mesmo as cotas de HOA? O pressuposto da parte de um vendedor é normalmente que um comprador que está considerando o bairro (ou seu agente mostrando a propriedade) já saberá tudo o que a área oferece. Não é assim!
Se o seu agente não sabe, então quem vai informar os potenciais compradores e seus agentes?
Meu conselho, obtenha um pacote de informações da associação para incluir nos documentos MLS, e preencha uma folha de informações completa sobre todas as características e adições da casa.
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Sauda #7. Os compradores não podem entrar!
O acima é um exemplo de mostrar instruções que um agente deve verificar antes de obter acesso a uma propriedade. Há poucas coisas mais frustrantes do que ter que saltar através de múltiplos arcos para agendar uma exibição. Às vezes, isto é inevitável – como quando uma casa está ocupada por um inquilino e é necessário um pré-aviso de 24 horas. No entanto, há alturas em que o agente de listagem é o único ponto de contacto de um imóvel e nunca atende o telefone ou devolve mensagens de voz!
Se um agente lhe disser que eles (pessoalmente) tratam de todos os seus compromissos… Corra!! É praticamente impossível para uma pessoa estar disponível 24 horas por dia, 7 dias por semana.
Exemplo:
Apenas na semana passada eu estava mostrando uma casa em San Marco para um comprador, e ao chegar percebi que havia um lockbox que exigia um código. As instruções de exibição indicavam que havia um lockbox electrónico (para o qual os agentes imobiliários têm uma chave electrónica), por isso obviamente não tinha telefonado a pedir o código do lockbox. Enquanto estava de fora liguei várias vezes para o agente (o único ponto de contacto) para tentar obter o código, e ainda tenho que receber uma chamada de retorno quase uma semana depois!
Issue #8. Sua lista não está sendo sindicalizada para outros sites.
Há muita agitação entre a comunidade imobiliária sobre o envio de dados para sites como Zillow & Trulia (se você estiver curioso você pode encontrar um artigo sobre o assunto aqui). Este não é o lugar para ter essa discussão, mas você deve saber que seu agente pode (sem mesmo saber) ter sua lista de casas desligada para alguns dos principais jogadores da comunidade imobiliária online.
Issue #9. A comissão dos agentes do comprador não é competitiva.
Comissões, sim, são completamente negociáveis no estado da Flórida. E eu, independentemente da comissão, mostrarei uma propriedade a um comprador meu que solicite uma exibição. Dito isto, sua casa está competindo com outros no mercado por um comprador potencial. Quando se trata disso, se a outra propriedade está oferecendo a um agente uma comissão ligeiramente superior, que você acha que eles preferem vender?
3 Passos para uma oferta competitiva:
- Analisar a concorrência para determinar o que é médio/comum para o seu bairro ou área.
- Ser ligeiramente melhor do que o resto
- Incrementar a taxa de comissão ao invés de oferecer um bônus. É mais detectável do ponto de vista do agente e, portanto, mais susceptível de lhe dar o “pontapé” desejado em atividade e juros
Below foi um estudo feito no mercado de Jacksonville para determinar o efeito de diferentes taxas de comissão em dias médios no mercado e a relação lista / preço de venda.
Issue #10. Seu agente não está sendo agressivo.
Você está recebendo exibições mas sem ofertas?
Enter: A oferta inversa
O que é uma “oferta inversa”? Ainda bem que você perguntou…
Imagine um comprador que está decidindo entre 2 ou 3 imóveis (acontece o tempo todo) e eles estão esperando em um “sinal” antes de escolher em qual casa fazer uma oferta. Uma oferta inversa pode ser apenas o que o médico pediu!
Normalmente, um comprador faz uma oferta a um vendedor… Uma oferta inversa é simplesmente uma inversão de papéis. O vendedor e o seu agente de listagem juntos numa compra & acordo de venda juntamente com outras adendas e apresentando-a ao potencial comprador.
Aqui está a chave – Uma oferta inversa precisa de entregar um benefício único a esse comprador específico. Se eles estão se mudando de fora da cidade e não têm móveis, “Vamos deixar os móveis na área de vida / jantar se pudermos chegar a um acordo sobre o preço / prazos para a propriedade antes do fim das semanas”. Não importa qual é o benefício, apenas que é específico para este comprador e tem um prazo limitado anexado.
É basicamente tirar um pouco de criatividade e misturá-lo com alguma pró-actividade, que na maioria das vezes – vai criar uma venda!!
NOTES:
Acontece que a causa da sua casa não vender pode ser apenas… Você! Parece duro, mas se você recusou mais de uma exibição, não facilite a exibição (sem lockbox), recuse-se a desarrumar a casa, ou não saia quando um potencial comprador estiver vendo a casa (é meio estranho ter o proprietário escutando o tempo todo) – você pode precisar se aventurar um pouco fora da sua zona de conforto para vender a casa.
Este post foi inspirado por Brian Copeland de NashvilleandBeyond.com. Se você alguma vez precisar de um agente imobiliário de Nashville, ele é o seu homem!