As insurance policy premiums are normally paid in advance, if a buyer is assuming a policy in a real estate investment transaction, the policy premium must be prorated. O comprador deverá ao vendedor o valor pré-pago, mas ainda não utilizado, para o período efetivo da apólice.
Como em todas as pró-rações de transferência de imóveis, precisaremos saber se estamos rateando “até” ou “até” a data de fechamento, assim como se estamos usando um “ano bancário” de 360 dias ou um ano civil de 365 dias. Os passos são:
- Determinar o número de dias desde o fechamento até o dia de expiração da apólice.
- Calcular o custo por dia do seguro.
- Multiplicar o número de dias vezes o valor por dia.
Vamos fazer uma amostra da proration do seguro. Um investidor imobiliário está assumindo a apólice de seguro de um imóvel alugado. O prémio anual da apólice é de $1350. O prêmio da apólice foi pago integralmente em 12 de fevereiro, e o fechamento é em 15 de outubro do mesmo ano. Estamos a utilizar um calendário de 365 dias do ano e a prorrogar o fecho “até”. Isto significa que o vendedor paga pelo dia de fechamento.
- # de dias de 16 de outubro a 11 de fevereiro do próximo ano é: 16 Out + 30 Nov + 31 Dez + 31 Jan + 11 Fev = 119 dias
- $1350 dividido por 365 dias = custo diário de $3,70
- $3,70 custo/dia X 119 dias = valor rateado de $440,30.
Esta quantia seria CRÉDITA ao Vendedor e DÍVIDA ao Comprador.
Pro-ração e o Extrato de Encerramento
Por que há itens no extrato de encerramento de uma transação imobiliária que devem ser pro-rated?
- Dinheiro em caução – às vezes é necessário decidir se parte do dinheiro retido em caução para despesas deve ser devolvido ao vendedor ou permanecer em caução para o comprador.
- Seguro – Os prémios do seguro são pagos antecipadamente, portanto o vendedor pagou por um ano inteiro de seguro. No fechamento, parte do dinheiro do prêmio é devolvido ao vendedor pelo resto do ano em que não será proprietário do imóvel.
- Impostos sobre a propriedade – Como o seguro, mas funciona de outra forma. Digamos que você vai fechar em junho, e as contas dos impostos deste ano saem em novembro para pagamento até 1 de janeiro. O comprador será o proprietário no momento dos impostos, mas não o foi durante todo o ano fiscal. Portanto, o vendedor deve o valor devido entre o fechamento e a data de vencimento dos impostos. Normalmente, esse valor é creditado ao lado do comprador no fechamento e o comprador paga os impostos quando devidos.
- Rendas – Na maioria dos casos, as rendas dos imóveis alugados serão pagas para o mês no início do mês. Assim, se o negócio for fechado no dia 15 do mês, o vendedor já foi pago pelo mês inteiro, mas só tem direito a metade desse valor. O comprador será creditado pelo valor das rendas dos últimos 15 ou 16 dias do mês.
- Pagamentos de arrendamentos comerciais – Existem vários tipos de arrendamentos com diferentes estruturas de pagamento. É complicado, mas um fechamento exigirá a pro-ração do que é devido ao vendedor pelo seu período de propriedade e o restante pertence ao novo proprietário.
- Arrendamento de fazendas e fazendas – Muitas vezes fazendas e fazendas podem estar arrendando terras de um vizinho ou do governo para pastagem. Se assim for, qualquer pré-pagamento que se aplique ao tempo após o encerramento terá de ir para o vendedor, uma vez que já não são proprietários. O comprador será responsável por isso.
É importante saber que essas são práticas aceitas, mas algumas delas podem ser negociadas como parte do acordo de compra. Elas não são revestidas a ferro. Particularmente com propriedades comerciais, um profissional do ramo imobiliário pode ser valioso para o seu cliente ao apontar áreas do negócio que poderiam ser negociadas se eles tivessem atingido um impasse no preço.