It’s payday! Como você vai coletar?
Para os locadores que estão começando, a questão de como coletar o pagamento do aluguel é uma questão importante. Algumas plataformas não são apenas inconvenientes, mas implicam um grande risco se você não estiver ciente da lei ou das políticas da plataforma de pagamento. Proprietários experientes farão tudo que puderem para proteger seu investimento, e isso começa escolhendo um método de pagamento sólido.
Métodos de pagamento populares incluem cheques, transferência bancária direta, dinheiro, um sistema de pagamento ponto a ponto (como Venmo, PayPal ou Zelle) ou uma plataforma de gerenciamento de aluguel como a Tellus. Hoje vamos analisar alguns dos benefícios e desvantagens de cada sistema.
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Checks
Checks têm sido usados para pagar aluguel por tanto tempo que assumimos que é um dos métodos mais confiáveis. Os cheques são inconvenientes na melhor das hipóteses, e perigosos na pior. Vale a pena procurar métodos alternativos de pagamento.
Em primeiro lugar, os cheques não são instantâneos. Leva tempo entre o locatário passar o cheque e o locador ver o dinheiro na sua conta bancária. Os cheques podem se perder no correio, e os locadores não têm como verificar se um locatário enviou o pagamento até que o cheque esteja em suas mãos.
Segundo, os cheques não são automatizados. Os inquilinos devem lembrar-se de passar o cheque todos os meses e enviá-lo pelo correio antes da data de vencimento para que chegue a tempo. Uma vez recebido, os locadores devem ir pessoalmente ao banco para depositar o cheque. Repita este processo a cada mês, e isso é um monte de selos, muita espera pelo correio, e muitas viagens ao banco.
Outras vezes, os cheques abrem a porta para alguns riscos reais. Em algumas cidades, como São Francisco, aceitar um cheque de aluguel de alguém que não está no seu contrato de locação automaticamente faz deles um subtenant! Sem nenhuma triagem ou verificação de identidade de sua parte, você agora tem alguém no seu contrato de locação e vivendo na sua unidade de locação, tudo porque você não olhou para o nome no cheque. Se alguma vez precisar de remover essa pessoa, não pode indicar uma cláusula de não existência de sublocatário no seu contrato de arrendamento porque já a aceitou. Isto significará um processo de despejo.
Outro risco para os cheques é que eles podem saltar. Se o inquilino não tiver fundos suficientes, você não estará ciente disso até que você vá depositar o cheque. Isto não só o poderá impedir de pagar a sua hipoteca, como também poderá atrasar o processo de despejo por falta de pagamento. Dependendo das leis do seu estado, pode haver certas datas em que uma notificação de pagamento ou desistência deve ser entregue. Ter um retorno de cheque pode atrasar este processo.
Cash
Pagar com dinheiro tem os seus recursos. É um ativo líquido e pode ser usado imediatamente para qualquer despesa. Mais – cheques não semelhantes – um locador que aceita dinheiro sabe com certeza que um inquilino pagou o aluguel. No entanto, o dinheiro é difícil para manter registos. Se um locador não fornecer um recibo após o pagamento, ele abre a porta para futuras disputas sobre o quanto foi realmente pago. O dinheiro não pode ser enviado pelo correio, e deve ser trocado pessoalmente. Dependendo de sua área, o local escolhido para trocar dinheiro pode não ser seguro, e há um risco aumentado de confrontação, especialmente se esta troca é uma rotina que ocorre todos os meses.
Embora os inquilinos possam argumentar que é mais conveniente, alguns que pagam dinheiro não querem deixar um registro através de cheques ou transferências bancárias. É sempre prudente selecionar os inquilinos antes de alugar a eles para ter certeza de que você sabe exatamente quem estará vivendo em sua propriedade.
Depósito direto
Muitos proprietários vêem os riscos de cheques e dinheiro e optam por uma transferência bancária direta. É simples, pode ser automatizado, e eles recebem os fundos diretamente em sua conta bancária. No entanto, ainda existem riscos para este método.
Os senhorios que requerem transferências bancárias devem divulgar um número de conta bancária e um número de encaminhamento aos inquilinos. Isto não garante a privacidade e pode aumentar o risco de fraude. O depósito directo também é difícil de manter registos, uma vez que cada pagamento é misturado com outras transacções num extracto bancário e deve ser registado manualmente para manter bons registos.
Outras vezes, os depósitos bancários directos não dão aos senhorios a capacidade de bloquear pagamentos parciais. Em alguns estados, esta é uma característica importante que deve estar em vigor se um locador precisar despejar um inquilino. Dependendo da lei na sua área, o processo de despejo pode parar se os inquilinos pagarem até uma fração do custo do aluguel mensal.
Por exemplo, digamos que você tem um inquilino que não pagou aluguel. Você os avisou para pagar ou desistir, mas de repente, antes que esse aviso expire, você recebe um mísero pagamento de $25 na sua conta bancária. Como você aceitou esse pagamento (e por padrão todos os pagamentos para sua conta bancária seriam aceitos), o processo de despejo é interrompido e você é forçado a recomeçar no próximo mês. O inquilino continua a viver sem renda na sua propriedade.
Peer-to-peer payments
Este tipo de método de pagamento inclui plataformas como Paypal, Venmo, e Zelle. Estes métodos são uma forma conveniente de transferir dinheiro para pessoas que você conhece, mas eles não estão sem as suas desvantagens. A contabilidade com pagamentos ponto a ponto não é ideal, uma vez que os pagamentos de aluguel são misturados com os pessoais. Proprietários que querem manter bons registos (importantes para a época fiscal!) precisam de transcrever tudo manualmente com este sistema. Além disso, como nos depósitos bancários directos, estas plataformas não permitem que os senhorios bloqueiem pagamentos parciais, levando a situações problemáticas se houver necessidade de despejo.
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Venmo
Peer-to-peer payment platforms usually cap what much a person can take out in a given week. Por exemplo, Venmo não permite que você transfira mais de $999,99 de uma vez a menos que você verifique sua identidade com seu aniversário, código postal e os últimos quatro dígitos do seu número de segurança social. As contas verificadas podem tirar $2.999,99 de uma vez com um máximo semanal de $19.999,99. Para locadores com múltiplas propriedades e pagamentos de hipotecas, transferir fundos todos os dias por vários dias seguidos não é apenas inconveniente; é estressante se você precisar esperar o dinheiro para fazer pagamentos a tempo. Os prazos são apertados nesta indústria, e você merece um sistema automatizado, que não o deixará preso se você esqueceu de fazer uma transferência.
Transferências de Venmo para o seu banco levam de um a três dias úteis, mas Venmo se reserva o direito de rever cada transferência, o que pode resultar em fundos sendo bloqueados, apreendidos, retidos, ou devolvidos ao remetente. Mesmo que o risco seja pequeno, por que você sacrificaria seu dinheiro de investimento por um mal entendido?
Felizmente, os mal-entendidos abundam quando se trata de disputas entre senhorios e inquilinos. Ninguém quer antecipar uma relação azeda desde o início, mas ainda assim é importante proteger-se no caso de o fazer. Plataformas de pagamento como Venmo oferecem-lhe protecção zero se um inquilino decidir contestar uma taxa. Mesmo que a taxa seja o último mês de aluguer que lhe devem, as plataformas de pagamento ponto a ponto tendem a ficar do lado do comprador, deixando-lhe com pouco dinheiro de aluguer. Em situações litigiosas, uma plataforma de pagamento sem conhecimento da lei de aluguer não é o seu melhor amigo.
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Zelle
Zelle é um serviço usado por vários grandes bancos para transferências rápidas entre usuários. Ao contrário do Venmo ou PayPal, onde seu saldo se encontra no aplicativo, Zelle deposita o dinheiro diretamente na sua conta bancária. Ele também transfere mais rapidamente do que a maioria dos serviços bancários. Apesar destas vantagens, há alguns inconvenientes.
Um dos principais inconvenientes é que Zelle não está disponível para usar com todos os bancos. Eles têm parceiros selecionados e se o seu banco não está nessa lista, então você não pode usar o serviço deles. Alguns grandes bancos como o Bank of America, Wells Fargo e Chase são parceiros da Zelle. Muitos bancos menores e cooperativas de crédito não o fazem. Para os senhorios que fazem operações bancárias com um parceiro importante, isso ainda se torna um problema se os seus inquilinos não partilharem o seu banco. Se os seus bancos não fizerem uma parceria com Zelle, terão de trocar de banco ou encontrar outra plataforma de pagamento.
Outro draubaque são os limites de transferência estabelecidos pelos bancos com Zelle. Concebidos para proteger os usuários contra fraudes, alguns limites de transferência são tão pequenos quanto $1.000 por dia, enquanto a maioria gira em torno de $2.500 por dia. Se a sua renda é mais do que isso, os locatários podem precisar enviar pagamentos em vários dias, adicionando complicações e complicações à cobrança de cada mês de aluguel.
Zelle não pode ser automatizado. Portanto, para pagamentos mensais como aluguel, não há como configurar um pagamento recorrente. Os proprietários também não podem bloquear pagamentos parciais, o que pode atrasar os processos de despejo por não pagamento do aluguel.
PayPal
PayPal requer verificação do usuário para transferir grandes somas de dinheiro regularmente. Em princípio, isto é uma coisa boa, mas alguns usuários relataram bugs no sistema onde sua conta não é verificada e eles não podem mais fazer ou receber pagamentos. Como um locador dependendo da renda estável para pagamentos de hipotecas e outras despesas, isso é uma dor de cabeça que você não quer.
PayPal alega que o congelamento de contas (o que eles chamam de “limitações”) muitas vezes virá como resultado de um grande pico de fundos que é diferente do padrão normal. Este método de marcação de contas prejudica os novos proprietários que estão a começar ou aqueles que adquiriram recentemente uma nova unidade. Para outros usuários, parece não haver nenhum padrão discernível ou razão pela qual sua conta foi limitada. Basta procurar por “limitações do PayPal” on-line e você encontrará muitas histórias de horror sobre fundos congelados.
Aven sem limitações de conta, o PayPal ainda não é ideal para pagar aluguel. Da forma como o sistema está configurado, você pode escolher se deseja uma conta pessoal ou uma conta comercial. Para contas pessoais, não há taxas associadas a transferências. No entanto, você como locador não tem protecção se um locatário decidir contestar as taxas. Por exemplo, digamos que o seu inquilino se está a mudar e causou danos significativos no seu aluguer. Você quer retirá-lo da caução, mas o inquilino discorda. Eles disputam as cobranças de aluguel do mês passado com o PayPal, dizendo à empresa que nunca quiseram pagar esse valor e que deveriam ser reembolsados. Nesses casos, a plataforma de pagamento quase sempre fica do lado do pagador e você fica com pouco dinheiro de aluguel.
Talvez isso seja suficiente para que você procure abrir uma conta comercial. No entanto, há taxas associadas a este tipo de conta (2,9% + $0,30 por venda para transações nos EUA). Essa taxa pode ser passada para o locatário, mas existem modelos de negócio melhores que são vantajosos para ambas as partes.
Uma solução melhor
Nenhuma das plataformas listadas acima foi projetada exclusivamente para pagamentos de aluguel. Isto significa que os proprietários não estão cobertos quando conta. Com todos os riscos e inconvenientes, os senhorios podem perder dinheiro se não tiverem cuidado. Estamos em 2018, e todos procuram uma solução melhor.
Tenantes
Se você é inquilino, você quer algo conveniente. Os cheques não são feitos para a forma como você opera; a maioria dos inquilinos – especialmente os milenares – prefere pagar o aluguel pelo telefone ou pelo computador. Ter algo automatizado pode dar-lhe paz de espírito, para que nunca tenha de se preocupar com taxas atrasadas ou perder a sua habitação.
Landlords
Se for um senhorio, precisa de protecção contra disputas de pagadores ou pagamentos parciais que um inquilino possa fazer para evitar o despejo. Poucos proprietários querem fazer viagens intermináveis ao banco; a maioria quer que o dinheiro do aluguer vá directamente para a sua conta bancária. Você merece algo automatizado para que os inquilinos não se esqueçam de pagar e para que você não se atrase com os pagamentos da hipoteca. Você também precisa de algo sem limites de transferência para que você possa se concentrar no crescimento de sua carteira sem ultrapassar sua plataforma de pagamento.
Landlords também precisam de um sistema para ajudá-los a manter bons registros para que a época fiscal não seja um pesadelo. Ser capaz de acompanhar as receitas e despesas é a chave para uma boa organização de aluguer e certificar-se de que você tem um fluxo de caixa positivo.
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Tellus: uma plataforma desenhada para cobrança de aluguéis (e muito mais)
O que a indústria de aluguel realmente precisa é algo simples, automatizado e seguro. A utilização de um superapoio de gestão de alugueres como o Tellus dá aos senhorios uma tranquilidade extra porque foi concebido para recolher alugueres. Os locadores têm a opção de estabelecer taxas atrasadas que são automaticamente aplicadas se um locatário não pagar a tempo. Os pagamentos parciais são bloqueados, dando aos locadores uma gama completa de opções se eles precisarem despejar os inquilinos por não pagamento do aluguel. Não há limites de transferência, deixando os locadores com várias unidades livres para cobrar o aluguel ao mesmo tempo, sem o risco de uma conta congelada quando você mais precisa do dinheiro.
Best of all, Tellus é livre para locadores e inquilinos. A criptografia de grau bancário está em vigor para que todas as suas transações financeiras sejam seguras.
Por muito tempo, a indústria de aluguel tem vivido no passado. Estamos prontos para deixar os antigos métodos de pagamento para trás e adotar algo novo. A cobrança de aluguel é apenas a ponta do iceberg.
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